Верховный суд объяснил, как вернуть первоначальный взнос, если покупка не совершена; Российская газета

Верховный суд объяснил, как вернуть первоначальный взнос, если покупка не совершена; Российская газета

Аванс с возвратом

Брокеры и консультанты по продажам советуют покупателю убедиться, что купленный товар не «исчезнет», заключают предварительный договор купли-продажи и вносят указанную сумму в качестве первоначального взноса. Что делать, если покупка окончательно не совершена? Проблемы с возвратом депозита, по судебной статистике, – очень частая тема споров.

Поэтому разъяснение Судебного совета по гражданским делам Верховного Суда РФ о том, кто, кому, когда и на основании каких нормативных актов должен вернуть залог за неудачную покупку, может помочь многим нынешним и будущим покупателям.

В нашем случае в 2016 году житель Подмосковья обратился в городской суд с иском к некоему гражданину о возврате денег. В иске указана эта сумма – почти 162 тысячи злотых. долларов – как «неосновательное обогащение». Кроме того, истец потребовал проценты за использование денег в течение семи лет. Здесь оказалось, что их было более 82 тысяч. долларов.

История этого иска такова. Один гражданин решил выкупить у хозяина часть жилого дома. Продавцы и покупатели заключили предварительный договор. Этот договор предусматривал, что граждане обязались заключить полный договор купли-продажи в течение одного года с момента подписания предварительного договора. «Во исполнение своих обязательств» истец выплатил ответчику почти 162 тысячи долларов. Однако дом так и не был приобретен, предварительный договор был расторгнут, но продавец не вернул задаток.

В городском суде собственник квартиру не продавал, отказ в возврате денег объяснил просто: срок давности (три года) по такому иску истек. В общем, раньше приходилось просить денег, а теперь время истекло. Но требования конкурсного управляющего были выполнены. Районный суд согласился с этим решением, но сумма взыскиваемых процентов была уменьшена почти вдвое.

Подсудимый не согласился с этим решением и пошел все выше и выше – в Верховный Суд РФ. Там было предъявлено требование, дело расследовано и все решения, принятые по спору о возврате залога, отменены. По мнению Верховного суда, районные суды «допустили нарушения».

Из материалов дела следует, что в 2010 году стороны подписали предварительный договор купли-продажи. И в течение 2011 года им пришлось подписать крупный контракт. Выставленная на продажу часть дома была оценена в 192 тысячи рублей. долларов. По предварительному договору покупатель уплатил сумму, эквивалентную 162 тысячам злотых. долларов.

Первая инстанция решила, что, поскольку обязательства по предварительному договору не были выполнены и основной договор не был подписан, первоначальный взнос должен быть возвращен. В обращении о снижении процентов за «пользование заемными средствами» указывалось: поскольку гражданин подал иск в 2016 году, ему следует возместить только за предыдущие три года.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации заявила, что не согласна с такими решениями.

Вот почему. Согласно Гражданскому кодексу (статья 1102), если лицо приобрело имущество без судебных исков за счет другого лица, называемого потерпевшей стороной, имущество приобретается «несправедливо». И его нужно вернуть. Из материалов дела ясно видно, что деньги, уплаченные по предварительному договору, являются первоначальным взносом.

Статья 308 Гражданского кодекса заявляет, что первоначальный взнос «представляет собой денежную сумму, предоставленную одной из сторон контракта в счет платежей, причитающихся ей по контракту, и в качестве доказательства заключения контракта для обеспечения его выполнения.

Следующая статья Гражданского кодекса (ст. 381) гласит, что если обязательства истекают до исполнения договора с согласия сторон или если его выполнение невозможно (ст. 416), первоначальный взнос подлежит возврату. Однако, если сторона, предоставившая авансовый платеж, несет ответственность за невыполнение контракта, авансовый платеж остается на стороне, которой он был предоставлен. Однако в случае, если сторона, получившая первоначальный взнос, несет ответственность за неисполнение контракта, она обязана вернуть его в двойном размере. Об этом также говорится в подписанном сторонами контракте.

По мнению Верховного суда Российской Федерации, местные суды при рассмотрении спора должны были определить, кто несет ответственность за неисполнение основного договора купли-продажи в установленный срок. Почему-то этого не сделали ни городской, ни уездные суды.

Более того, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение закона не оценили доводы и доказательства продавца, свидетельствующие о том, что заключение основного договора не произошло по вине покупателя. В 2011 году продавец квартиры направил покупателю уведомление о необходимости заключения основного договора. Однако покупатель не только не отреагировал на это, но и попытался расторгнуть предварительный договор.

Поэтому вопрос о возврате депозита будет рассмотрен повторно.

Если покупатель отказался от сделки, задаток возвращается или нет?

Когда недвижимость продается или сдается в аренду, используется такой термин, как залог (или депозит).

Владелец получает часть суммы, залог становится гарантией того, что сделка будет проведена. Выплата депозита – это добровольное действие, ставшее нормой во многих сделках с недвижимостью.

Продавец знает о преимуществах получения части денег до подписания контракта, но покупатель задается вопросом, можно ли вернуть предоплату в случае отмены покупки. В конце концов, между подписанием предварительного контракта и основной транзакцией по транзакции могут происходить разные вещи.

Изменение финансового положения покупателя или изменение его планов – все это вызывает желание вернуть предоплату.

Тем, кто планирует серьезную покупку – покупку дома, квартиры, участка – следует знать, возвратный залог или нет. Это позволит вам действовать более осмотрительно и вдумчиво.

Читайте также:  ИП или ООО: что лучше открыть в 2021 году, таблица отличий

Отличие от аванса

Для юристов такие термины, как «депозит» и «авансовый платеж» имеют разную юридическую силу. Предоплата связана с функцией платежа и является частью платежа за недвижимость.

ВНИМАНИЕ: В случае отмены сделки предоплата возвращается.

Залог также выполняет функцию хеджирования. Его передача является гарантией того, что договор будет исполнен и обе стороны не откажутся от исполнения своих обязательств. В случае отказа над каждым из них производятся стандартные действия.

Нет никакой гарантии, что внесенный покупателем первоначальный взнос будет возвращен, если покупатель откажется от своих намерений, в соответствии с общепринятыми стандартами, первоначальный взнос обычно остается за продавцом.

Если покупатель хочет обезопасить свои финансы и не потерять деньги при изменении обстоятельств, он должен указать в предварительном договоре, что первоначальный взнос должен быть возвращен. В этом случае продавец решает, удовлетворен ли он данным условием сделки или нет.

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»?

Отсутствие гарантий того, что продажа состоится, может привести к довольно ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратил много денег на сделку, а продавец в последний момент откажется и вернет задаток. В случае депозита любые убытки компенсируются: продавец – стоимостью остатка депозита, покупатель – той же суммой излишка.

Что сделано неправильно?

Соглашение о «предоплате» практически не дает никаких гарантий по сделке. Для определения цены, даты сделки и других важных условий – необходимо заключить договор предоплаты, внести задаток или заключить предварительный договор купли-продажи.

Внесение и возврат

Сделки по продаже жилой недвижимости, автомобилей, земли всегда требуют много времени и усилий, чтобы найти выгодного покупателя и продавца.
И продавец, и будущий владелец недвижимости хотят защитить себя от потраченных впустую усилий. Традиционно гарантией такой безопасности является предоплата при покупке квартиры или другого дорогостоящего объекта.

Залог говорит о том, что покупатель внимательно обдумал свои намерения и хочет обезопасить себя от конкуренции, и в случае отказа от сделки продавец получит определенную сумму компенсации.

Первоначальный взнос обычно производится на основании предварительного договора, в котором указывается уплаченная сумма, возврат или невозврат в случае отказа покупателя от покупки недвижимости. Продавец также может отказать, и в этом случае залог должен быть возвращен, как правило, в двойной сумме.

Если нет уверенности в том, что сделка будет успешной, предмет покупки выбран правильно, лучше подождать с подписанием договора или оговорить возможность перечисления первоначального взноса покупателю.

Возврат задатка за квартиру

Когда покупатель находит квартиру, которая ему подходит, он может внести задаток, чтобы снять ее с рынка. Для этого необходимо заключить письменный договор (ст. 380 ГК РФ) или предварительный договор (Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 48). Справка! Предоплата и предоплата не являются эквивалентными условиями. Последний возвращается продавцу в полном объеме, если договор не заключен.
Размер депозита в законодательных актах не указан. Поэтому эта сумма определяется соглашением сторон.

Договор об оплате обеспечения заявки должен содержать следующую информацию:

    информация о сторонах; данные о недвижимости; стоимость имущества; размер депозита; срок оплаты; подписи сторон.

Продавец выставляет счет, подтверждающий получение депозита. Передаваемая сумма берется в составе общей стоимости имущества.

Скачать шаблон подтверждения платежа

По соглашению

Документ о переводе депозита может содержать обязательство сторон не выполнять его. В случае расторжения сделки с согласия сторон данная сумма полностью возвращается покупателю (ст. 381 ГК РФ).

Первоначальный взнос становится собственностью того, кто его уплатил, и если договор не может быть исполнен из-за обстоятельств, не зависящих от сторон (ст. 416 Гражданского кодекса).

В случае отказа продавца

Сумма, переданная покупателем в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи, подлежит возмещению в двойном размере (статья 381 (2) Гражданского кодекса).

На практике такая ситуация может возникнуть в случае резкого роста стоимости недвижимости. В договоре могут быть указаны другие условия возврата депозита и размер неустойки.

В случае отказа покупателя

Сделка не может быть заключена по инициативе потенциального покупателя.

Причины такого отказа могут включать следующее:

    Дефекты в квартире, которые не были обнаружены ранее; несвоевременное оформление необходимых документов; Участие в сделке нескольких человек и неспособность одного из них выполнить свои обязательства.

Если покупатель без уважительной причины отказывается подписать договор, деньги остаются у продавца. Более того, другая сторона обязана возместить понесенные убытки, если договором не предусмотрено иное (ст. 381 Гражданского кодекса).

Читайте также:  Расчет вознаграждения в соответствии с заработной платой 2021

Если покупатель не подготовил вовремя документы для заключения договора, деньги ему не возвращаются. Единственное исключение – по важным причинам (болезнь, смерть родственника), которые необходимо документально подтвердить.

В случае отказа банка в выдаче ипотечного кредита

Часто будущий владелец квартиры обращается в банк за ипотекой на покупку недвижимости. Покупатель должен согласовать сделку с финансовым учреждением и получить письменное согласие на сделку. Однако на практике банк может дать свое первоначальное согласие, а затем отказать в предоставлении ссуды.

В такой ситуации считается, что заключение договора не произошло по вине покупателя, поэтому первоначальный взнос остается за продавцом. Чтобы этого не произошло, в договоре следует оговорить, что в случае отказа банка в выдаче ипотеки деньги будут возвращены владельцу. Это обезопасит будущего покупателя и убережет его от споров.

Требования

Как вернуть задаток за квартиру? Существуют условия, при которых покупатель может фактически получить задаток, который он внес в оплату дома, земли или автомобиля. Депозит лечится исключительно условно как гарантия, что ни покупатель, ни продавец не откажутся от запланированной транзакции.

Однако часто случаи происходят случаи, которые не подходят к схеме традиционных отношений при реализации имущественных операций. И есть отказ на продажу договора продаж покупателя или который намерен продать недвижимость. Человеческий фактор, отдельные обстоятельства, предыдущие договоренности играют роль.

Согласно правилам, если покупатель отказывается, депозит остается в продавце, если он собирается отказаться от транзакции – депозит должен быть возвращен потенциальному покупателю в двойной высоте. Обе стороны могут договориться о других условиях первоначального документа о транзакции с учетом их отношений, риска, других точек. Нет строгого требования для оплаты депозита, и нет строгого требования возврата.

Важно: при передаче депозита вы должны попросить квитанцию ​​о квитанции, составленной в соответствии со всеми принципами этого документа.

На квитанцию ​​должны быть даны данные с обеих сторон, предмет транзакции. Укажите высоту депозита точно (также в письменном виде). Этот документ также включает дату подписания основного договора. Подтверждение квитанции являются подписи страниц.

Подтверждение квитанции должно поддерживаться покупателем до тех пор, пока не будет подписан главный договор. Иногда деньги хранятся Агентством, которое касается транзакции, а после подписания договора они предоставляют их продавцу. Это зависит от соглашения Сторон.

Возврат платежа по расписке

После согласования необходимости использовать депозит, Стороны могут оформить свою передачу путем получения.

Поскольку документ составлен в любой форме, необходимо разместить следующую информацию в тексте:

    фамилии страниц или их личные данные; Юридический адрес или место регистрации; Предмет заказа со всеми его деталями; сумма облигации ставки (цифры и буквы); Условия для осуществления обязательств; Подписи обоих подрядчиков вместе с транскриптами.

Как вернуть депозитный перевод на квитанцию? Необходимо правильно составить документ. Если он не содержит необходимой информации, возврат будет значительно сложно. Учетная запись должна быть составлена ​​ответственным образом.

Просмотрите завершенное узор подтверждения оплаты:

Внимание! Наши квалифицированные адвокаты помогут вам бесплатно и 24 часа в сутки. Узнайте больше здесь.

Законодательство

Указывает необходимость возвращения к покупателю депозита в двойной высоте Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этому документу, продавец, который отменил продажу его имущества, должен компенсировать покупателю его время и моральные расходы. В конце концов, в это время он уже мог купить другое недвижимость.

Но вторая страница транзакции не получает свои деньги, если они отменили подписание договора. Хотя есть несколько исключений, предусмотренных законом. Все они указывают на индивидуальный подход к ситуации, на объективную оценку обстоятельств:

    Покупатель может уволить его решение из-за обстоятельств, связанных с самой транзакцией, с недвижимостью. Может иметь сомнения, ценится ли имущество объективно, не является ли продавцом не несправедливо в транзакции. В этом случае невозвращаемый депозит должен быть направлен на покупателя. Покупатель получает свои деньги, а также двойную сумму, если продавец отказывается от продажи. Он получает свои деньги и больше компенсации от продавца. По данным искусства. 381 к. к. Депозит может быть возвращен, если транзакция не вступает в силу с согласия обеих сторон. Такие отношения могут возникнуть между бизнесом или родственниками, которые не испытывают труда договориться с учетом интересов обеих сторон. Также реально вернуть депозит, если соглашение о нее не было сделано правильно, в нарушение юридической терминологии или других аспектов. В этом случае важно доказать неправильную подготовку документа, особенно если дело отправится в суд.

Слова «депозит» и «залог» часто используются в сделках с недвижимостью и обычно относятся к одному и тому же действию. Однако есть важный нюанс в употреблении таких выражений, который может проявиться во время судебного спора между сторонами сделки.

ВНИМАНИЕ: Деньги, которые потенциальный покупатель дает продавцу в качестве гарантии подписания контракта, могут быть только первоначальным взносом.

Так должны быть указаны средства в квитанции и в договоре о депозите.

Читайте также:  Расчет бесперебойной работы (нюансы)

Расписка о получении аванса – образец

При внесении задатка за квартиру рекомендуется оформить квитанцию, подтверждающую получение продавцом денег. Квитанция может быть как приложением к договору, так и отдельным документом.

Первый способ более распространен, поскольку он более безопасен и подчеркивает законность сделки. Если продавец отказывается вернуть деньги или заявляет, что он не получил авансовый платеж, покупатель должен обратиться в суд для защиты своих интересов, и в качестве веского доказательства того, что деньги были переведены, он будет действовать как квитанция.

Квитанцию ​​об авансе при покупке квартиры можно оформить на любом листе бумаги. Образец должен включать следующее:

    паспортные данные сторон; ссылка на основной договор, по которому переводятся деньги; адрес квартиры и краткие технические данные квартиры; полное название платежа (задаток или авансовый платеж); количество денег; подписи сторон; и дату подготовки.

При переводе денег продавец должен выдать квитанцию. Документ может быть нотариально засвидетельствован, но это не обязательно (кроме случаев, когда квитанция оформляется в бумажной форме – такой документ обязательно должен быть зарегистрирован у нотариуса).

При отсутствии квитанции сложнее доказать, что вы получили предоплату.

Продажа недвижимости через аукцион

Будет ли возвращен залог в собственность, проданную на аукционе. На этот счет юридическая точка зрения более точна и определена, есть даже закон о залоге на аукционе. Это Постановление правительства №

Регламент регулирует все вопросы, связанные с аукционами недвижимости, включая возврат залога.

Данный правовой акт может быть использован в случаях, когда аукцион по каким-либо причинам был отменен и обеспечение заявки (уплаченное в соответствии с правилами участия в аукционе) не было возвращено претендентам на участие в аукционе. Обеспечение заявки возвращается всем в случае отмены налога, а в случае проведения аукциона – проигравшим.

Победитель использует средства, предоставленные в качестве обеспечения заявки для участия в аукционе, как часть суммы выигравшего лота. В случае отказа победителя от подписания протокола (контракта) задаток не возвращается. Когда вносить средства для участия в аукционе, сколько – участники должны знать заранее.

Обычно залог составляет не более 5% от общей суммы. Такие правила аукционного депозита также изложены в ст. 57 сек. 1 Закона об ипотеке.

Судебная практика

Судебная практика показывает, что решение может быть вынесено как в пользу ответчика, так и истца. Важно, чтобы обе стороны предоставили как можно больше доказательств нарушения их прав.
В Красноярске суд покупателя потребовал от продавца двойной залог на том основании, что договор купли-продажи не был заключен по вине продавца. Ответчик не сообщил истцу, что квартира обременена банковским залогом. Покупатель ранее перечислил 50 000 на счет продавца. рублей в залог, обязуясь купить недвижимость в указанный срок, но сделка не состоялась.

Решение № 2-5985 / 2019 от 29 ноября 2020 года Красноярский суд исходит из того, что в представленной ответчиком выписке из единого государственного реестра юридических лиц за день до даты совершения сделки не было указано обременений. Поэтому заключению контракта ничего не мешало. Суд установил, что требование о двойном освобождении под залог несовместимо с применимым законодательством. Соответственно, ответчику было предписано выплатить всю сумму, полученную от покупателя.

В Коломенский городской суд Московской области подано ходатайство о взыскании с продавца квартиры задатка, процентов за использование чужих средств, компенсации морального вреда и покрытия судебных издержек и сборов. Истец уплатил ответчику часть суммы аванса. Впоследствии ответчик отказался от сделки. Между покупателем и продавцом был заключен предварительный договор. Арендодатель отказался возместить часть выручки на том основании, что это была предоплата.

На основании анализа материалов дела суд вынес решение № 2-2296 / 2019 2-2296 / 2019.

M-2321/2019 M-2321/2019 от 27 ноября 2019 года. Согласно этому документу, ответчик обязан вернуть уплаченные ему деньги, так как договор об уплате депозита не заключен, соответственно, данные денежные средства рассматриваются как предоплата. При этом истцу было отказано в моральной компенсации.

Покупка квартиры всегда связана с множеством трудностей. Покупатель может перевести залог или первоначальный взнос на счет продавца до совершения сделки. Эти понятия отличаются друг от друга с юридической точки зрения. В первом случае сумма возвращается в полном объеме, если транзакция не удалась. Задаток остается у продавца в полном объеме, если покупатель отказывается подписать договор без уважительной причины. Если владелец является инициатором отмены транзакции, другая сторона может запросить двойной возврат.

Оцените статью
Добавить комментарий