Налог с продажи квартир – 2021: советы по подоходному налогу с населения

Налог с продажи квартир – 2021: советы по подоходному налогу с населения

Купля-продажа квартиры новые правила в 2021 году

Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ

В каких случаях и сколько ему придется платить от продажи недвижимости в 2021 году, у кого есть освобождение от налогов, в каких случаях платить не нужно и другие нюансы

В России доход облагается налогом – если вы продали недвижимость, вы должны платить налог с ее продажи. Размер налога для физических лиц стандартен – 13%, но он уплачивается не от всей суммы, вырученной от продажи, а от разницы между стоимостью покупки и продажи.

Мы сообщаем, когда существует обязанность платить подоходный налог с населения, в каких случаях вам не нужно платить налог с продаж и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается налог и как вы можете уменьшить его сумму.

Правила налогообложения продажи квартиры в 2021 году

В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налога на недвижимость с физических лиц. Главное изменение заключается в том, что реформа налога на недвижимость будет завершена и все регионы России наконец перейдут на новый механизм исчисления налога на кадастровую стоимость недвижимости, близкую к рыночной. Раньше в некоторых регионах по-прежнему использовались расчеты на основе инвентарной стоимости имущества. Это изменение увеличит налоговые платежи. В регионах, только что перешедших на новую систему исчисления, налог будет взиматься с понижением коэффициентов и будет увеличиваться ежегодно в течение первых трех лет, а затем будет взиматься по полной кадастровой стоимости.

1. льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила пересчета ранее начисленных налогов на имущество для физических лиц. В первую очередь, это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. По ст. 407 Налогового кодекса они освобождены от налога на недвижимость. Закон определяет пять видов недвижимости, в отношении которых может быть предоставлено исключение, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Освобождение предоставляется только для одного предмета каждого типа.

(2) Помощь акционерам. С 2021 года освобождение от налога распространяется на акционеров – покупателей квартир в новостройках, членов жилищно-строительных кооперативов (КХМ), а также тех, кто приобрел квартиру в рамках уступки прав требований по соглашению о акционерном капитале (APA). . Пока что срок владения квартирой исчисляется с момента регистрации права собственности. Согласно новым правилам, срок собственности для участников со-строительства будет отсчитываться с момента полной оплаты ХДС. В результате акционеры и участники LTC смогут продать свои квартиры раньше, не платя НДФЛ.

(3) Недвижимость не будет облагаться повышенным подоходным налогом с населения. В прошлом году в России была введена прогрессивная ставка НДФЛ – доход свыше 5 млн рублей с 1 января 2021 года облагается налогом по ставке 15%. Это могло коснуться многих владельцев собственности, но было решено не применять прогрессивную шкалу к единовременному или нерегулярному доходу, включая доход от продажи недвижимости. Таким образом, НДФЛ остается на прежнем уровне 13%.

4. Так будет легче получить налоговый вычет. В России в 2021 году упростит получение налогового кредита на покупку квартиры, дома или земельного участка. Согласно новым правилам, физические лица смогут возвращать НДФЛ на основании только одного заявления – без оформления декларации 3-НДФЛ. Упрощенный документооборот не только значительно сократит перечень необходимых документов, но и сократит время получения налоговой льготы. Теперь проверка документов, поданных в ФНС, занимает всего три месяца, еще 30 дней понадобится для перевода средств на счет. Согласно новым правилам, проверка документации продлится 30 дней с даты подачи заявления о налоговом вычете, а деньги будут зачислены на счет в течение 15 дней после завершения проверки.

Как рассчитать сумму налога

Если речь идет о налоге на продажу квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (Доход от продажи недвижимости – 1 млн руб.) * 13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальный размер налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный от продажи домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанной недвижимости.

Налоговая база – это максимальное из двух значений:

– цена продажи квартиры

– или 70% от кадастровой стоимости квартиры.

При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года продажи квартиры.

Например, гражданин Петрова купил квартиру за 5 млн рублей и продал за 5,5 млн рублей. Таким образом:

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.

НДФЛ: 4500000 * 13% = 585000 руб.

Вычет расходов, связанных с покупкой квартиры

В этом случае налог фактически взимается только с прибыли, полученной от перепродажи. При этом учитываются фактические (документально подтвержденные) расходы, непосредственно связанные с покупкой. В некоторых случаях это предпочтительнее регистрации вычета.

Например, Петров продал квартиру за 5 миллионов рублей. (купил за 4,5 миллиона рублей). Итак, расчет налога с продаж будет следующим:

5 000 000 – 4 500 000 = 500 000.

НАЛОГ: 500000 * 13% = 65000.

Налоговый калькулятор

Когда доход от продаж не облагается налогом

Подоходный налог с населения взимается с доходов, а не с доходов от продажи недвижимости, и не взимается в следующих случаях:

– объект был приобретен до 1 января 2016 года, на момент продажи истекло три года владения;
– если квартира была приобретена после 1 января 2016 года, то после пяти лет владения недвижимостью ее можно продать без уплаты НДФЛ;
– если недвижимость куплена по более высокой цене и продана по более низкой, но не менее 70% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость рассчитывается на 1 января года заключения договора купли-продажи;
– квартира продается по той же цене, что была куплена, и эта сумма не ниже 70% от кадастровой стоимости.

Читайте также:  Приватизация обслуживающего жилья - Закон, процедура, судебная практика

Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.

Как снизить налог при продаже квартиры

Если вы продаете квартиру, вы получаете доход с точки зрения государства. Если вы продали недвижимость до окончания минимального периода владения, вы должны заплатить налог с продаж. Российское законодательство предусматривает льготы, позволяющие существенно уменьшить налоговую базу – сумму, которую вам заплатили за квартиру. Налог нужно будет платить не со всей суммы, вырученной от продажи квартиры, а с разницы между покупкой и продажей. С этой суммы взимается налог в размере 13%. Обоснование: ст. 220 сек. 2 пункт 2 постановления о налогах.

Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает несколько возможностей вычета. Для его использования необходимо документально подтвердить расходы на покупку квартиры. Для подтверждения расходов обычно представляются следующие документы: договор купли-продажи и отчет о доставке и приемке, ваучеры, ваучеры и ваучеры, банковские выписки, денежные переводы, квитанции продавца и многое другое.

Имущественный вычет позволяет уменьшить налоговую базу на сумму дохода, полученного от продажи недвижимости за календарный год. Налоговый кодекс Российской Федерации устанавливает верхний предел вычета в размере 1 млн рублей.

То есть, если вы продали одну квартиру за 10 миллионов рублей в течение года, вы можете снизить налоговую базу до 9 миллионов рублей. Если вы продали две квартиры, одну за 5 миллионов рублей, а другую за 10 миллионов рублей, общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 миллионов рублей. (5 млн руб + 10 млн руб – 1 млн руб = 14 млн руб). Если ваш доход от продажи квартиры меньше 1 миллиона рублей, вам не нужно платить НДФЛ.

Александра Стирманова, ЮФ «S&K Вертикаль»: – Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта налогового вычета.

1. Применять удержание фиксированной суммы. Обратите внимание, что постоянный налоговый вычет предназначен для владельца, а не для объекта недвижимости. Например, если арендодатель продал несколько типов собственности в течение года, предел вычета применяется ко всем объектам вместе, а не к каждому объекту по отдельности. Чтобы применить вычет, вы должны предоставить налоговую декларацию и документы, подтверждающие продажу недвижимости, а также документы, дающие вам право применять конкретный вычет, в Федеральную налоговую службу по месту вашего проживания не позднее 30 апреля года, следующего за год продажи.

2. Подождите, пока истечет минимальный период владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налоговой нагрузки мы можем рассмотреть третий вариант. Самый частый вопрос налогоплательщиков: Когда я могу не платить налог при продаже квартиры? Ответ: Подоходный налог с населения не взимается в случае продажи квартиры, которой вы владели в течение периода, превышающего минимальный период владения, установленный Налоговым постановлением. Как правило, минимальный срок владения составляет пять лет. Однако стоит помнить, что в определенных ситуациях бывают исключения. Например, если право собственности получено по наследству или по договору дарения от члена семьи и / или близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний период владения.

Различные нюансы применения и расчета единой ставки налога с продаж

При расчете налога на продажу квартиры могут быть различные нюансы в его расчете, сроке действия, льготах и ​​других правилах. Юрист ознакомился с правилами исчисления и применения НДФЛ на недвижимое имущество физических лиц на примере некоторых дел.

Александра Воскресенская, адвокат Yukov & Associates: Налог на продажу квартир в наследство

– При продаже недвижимости, полученной по наследству, § 2 пп. 1 ст. 228 Налогового постановления гласит, что физические лица несут налоговую ответственность при продаже принадлежащей им недвижимости. К объектам налогообложения относится недвижимость. В то же время ст. 217 Налогового постановления гласит, что физические лица освобождаются от налога на недвижимость, если данный объект находился в их владении в течение минимального срока исковой давности, который в настоящее время составляет три года.

В письме Минфина от 30.07.2020 г. No 03-04-05 / 66879 пояснялось, что этот срок начинается для наследников с момента внесения их прав в Единый государственный реестр недвижимого имущества (на основании удостоверение права на наследство), независимо от того, в какой период до этого имущество находилось во владении наследодателя. Более того, согласно ст. 220 НК РФ, физические лица, продающие недвижимость после 1 января 2019 года, вправе вычесть из налога сумму документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости, но не более 1 млн рублей.

Для наследников есть нюанс: налоговый вычет может распространяться на расходы наследодателя на приобретение недвижимости, если наследодатель не воспользовался этим правом сам при жизни.

Налог с продаж ипотеки

При продаже квартиры, полученной по наследству и обремененной ипотекой, возможно использование налогового вычета, исходя из понесенных расходов на погашение ипотечной ссуды (согласно письму Минфина от 2 августа 2019 г. N 03 -04-05 / 58466). Аналогичные правила действуют, когда имущество было получено в дар. Однако следует учитывать, что НДФЛ при продаже недвижимого имущества, полученного в дар, не подлежит уплате, если оно было подарено членом семьи (согласно Семейному кодексу это касается супругов, родителей и детей (приемных и приемных родителей), бабушек и дедушек и внуков, полных и полных братьев и сестер (т. е. имеющих общего отца или мать), а также братьев и сестер).

Читайте также:  Жилищный сертификат: правила получения, составление заявления

Налог на продажу подаренных квартир

Вам также следует учитывать ситуации, когда наследники передают (по наследству) не все имущество, а его часть, а затем приобретают оставшуюся часть имущества по договору купли-продажи. При этом следует учитывать, что минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в случае приобретения такой недвижимости по соглашению о возмещении убытков составляет не три, а пять лет. Следовательно, если наследник получил часть квартиры по наследству, а часть – по договору купли-продажи и с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно произвести личную оплату. подоходный налог пропорционально доле, приобретенной по договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса пенсионеры, получающие пенсии в соответствии с пенсионными правилами, а также лица, достигшие 60 и 55 лет (мужчины и женщины соответственно) освобождены от уплаты подоходного налога с населения и получают ежемесячную ренту в в соответствии с российским законодательством.

Как получить налоговую льготу при продаже квартиры

Вычет по налогу на имущество, связанный с продажей недвижимости, может применяться без ограничений. Но есть ограничение – максимальная сумма вычета составляет 1 миллион рублей или 250 тысяч. рублей в течение налогового периода.

Для реализации права на вычет налогоплательщик обязан:

– заполнить налоговую декларацию на конец года (Форма 3-НДФЛ);
– Готовит копии документов, подтверждающих продажу недвижимости. Это могут быть копии договоров купли-продажи недвижимости, договоров обмена и т. Д.;
– Если налогоплательщик использовал вычет в сумме затрат, непосредственно связанных с покупкой проданной недвижимости, дополнительно – подготовьте копии документов, подтверждающих понесение этих затрат (кассовые чеки, ваучеры, банковские выписки, денежные переводы, счета продавцов и т. .);
– Декларацию можно подать в налоговую; копии документов (оригиналы необходимо иметь при себе) можно подать по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика в случае физических лиц.

Налог с продажи квартиры в 2021 году для физических лиц

Каждый гражданин России должен знать, кто, сколько и когда должен платить налог при продаже квартиры, и как изменилось законодательство в 2021 году.

Налога с продажи квартиры в 2021 году: новый закон

Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс Российской Федерации. Периодически в него вносятся изменения, которые обычным налогоплательщикам необходимо знать и применять. Поэтому сегодня мы разберемся, какие изменения в 2021 году повлияли на расчет налога при продаже квартиры.

В Госдуме от 29 сентября 2019 года был опубликован законопроект № 720839-7, который сократит срок владения выставляемой на продажу квартирой с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит произвести ее замену быстрее и без оплаты. 13% НДФЛ.

Но есть одно условие: у вас должна быть всего одна квартира!

Законодатели вводят эту инициативу в основном для поддержки семей с низкими и средними доходами в улучшении условий жизни. Продажа дома без уплаты налогов сэкономит российским семьям эти средства на ремонт или выплату процентов по ипотеке.

Налог с продажи квартиры для физических лиц

Физические лица, продающие жилую недвижимость, обязаны уплачивать в бюджет подоходный налог с физических лиц в размере 13% от полученного дохода. Основанием для оплаты будет подача декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и продажу квартиры.

Когда нужно платить налог при продаже квартиры в 2021 году? В Налоговом постановлении указывается срок подачи документов в налоговый орган для проверки – до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Это означает, что вы должны отчитаться и уплатить налог на продажу и покупку квартиры в 2019 году до 30 апреля 2021 года.

Подача налоговой декларации является обязанностью налогоплательщика. В любом случае орган Федеральной налоговой службы будет уведомлен о том, что сделка завершена и переход права собственности зарегистрирован в Росреестре. Однако они не будут знать, получили ли вы какой-либо доход от продажи во время транзакции. Бывают случаи, когда оговорена отсрочка платежа.

Налоговая служба может узнать о переводе вам денежных средств, когда покупатель подает заявку на налоговый вычет в связи с покупкой квартиры. Это означает, что он также может узнать, что вы получили выгоду от транзакции, и потребовать уплаты налога вместе с соответствующим штрафом и пени.

Еще одно законодательное нововведение – это минимальная стоимость, за которую можно продать недвижимость. Это позволяет свести к минимуму случаи, когда сумма продаж намеренно занижена во избежание налогообложения.

С какой суммы платится налог

Объясняем, что налог при продаже квартиры рассчитывается от суммы полученного дохода. Для получения данной льготы необходимо предъявить документ купли-продажи квартиры. Разница между этими числами и получит понятие преимущества. С этого 13% взимается в виде НДФЛ.

При расчете налога на продажу квартиры возможно применение имущественного вычета.

Его можно использовать неограниченное количество раз в течение жизни, но только один раз в год. Это означает, что за один календарный год можно продать несколько объектов недвижимости.

Имущественный вычет в размере не более 1 миллиона рублей может применяться только к недвижимому имуществу, находящемуся в собственности менее трех лет. При этом налоговое законодательство не ограничивает количество транзакций, к которым вы хотите их применить: одну или несколько.

Примеры налоговых расчетов можно найти ниже.

Налог с продажи квартиры, в собственности менее 3 и 5 лет

Законом 382-ФЗ внесены изменения в налоговый кодекс. Существуют ограничения по времени владения недвижимостью, по истечении которых ее можно продать без уплаты НДФЛ:

Читайте также:  Как правильно поставить забор на отдельный участок?

3 года – для квартир, полученных или купленных до начала 2016 года. 5 лет – на квартиры, если право зарегистрировано после 01.01.2016.

Во втором случае есть исключения из правил, дающие возможность продать квартиру по истечении трех, а не пяти лет с момента приобретения:

При продаже квартиры, полученной по наследству или по договору дарения между родственниками (родителями, детьми, братьями, сестрами, бабушками и дедушками, внуками, супругами), налог не взимается. Если квартиру заберут через приватизацию. Когда объект подбирается в соответствии с контрактом на обслуживание времени существования зависимости. Продается с 2021 года и остается единственной недвижимостью.

Получается, что период владения недвижимостью – главное условие для определения необходимости исчисления налога при продаже квартиры.

Следует помнить, что квартиру можно продать в любой момент, государство не возлагает на нее обязательства иметь ее в течение определенного периода времени. Каждый гражданин имеет право продать его. Этот срок установлен только для того, чтобы вы не платили подоходный налог с продаж после его истечения. Если вы продадите досрочно, вы заплатите налог.

Срок владения недвижимостью исчисляется с момента внесения в ЕГРН. При наличии свидетельства о праве собственности или выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества эту дату можно найти в указанной графе. Здесь необходимо прояснить несколько моментов:

    владение наследуемым недвижимым имуществом считается со дня открытия наследства – даты смерти наследодателя; При акционерном строительстве срок владения отсчитывается с даты, указанной в акте сдачи-приемки.

Мы объясним, что наличие у вас квартиры более определенного срока позволяет не подавать декларацию в налоговую инспекцию.

Подумайте, является ли продавец недвижимости резидентом. Резиденты – лица, находящиеся на территории Российской Федерации в течение одного календарного года не менее 183 дней.

Фиксированные ставки налога с продаж для:

    жителей 13%; 30% для нерезидентов.

Во втором случае речь не идет о вычетах при продаже квартиры, находящейся в собственности более 3–5 лет.

Для пенсионеров

Постановление о налогах не выделяет людей пенсионного возраста в качестве получателей подоходного налога с населения. Это означает, что все граждане, получающие доход, обязаны платить налоги, независимо от возраста.

Пенсионеры и пенсионеры могут законно использовать опцию имущественного вычета при расчете налоговой базы. Как правило, они обязаны подавать налоговую декларацию, если у них была квартира менее определенного периода времени. В противном случае на них налагаются штрафные санкции.

Налог с продажи доли

Сумма налога при продаже квартиры рассчитывается независимо от того, продается она полностью или просто долей. Акция также имеет цену и регулируется положениями Налогового постановления о расчете подоходного налога с населения при ее продаже.

В то же время вопрос определения срока использования доли несколько сложнее.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Очень важно правильно определить размер налога. Напоминаем, что срок владения короче, чем это предусмотрено законом. Затем используем один из способов уменьшения налоговой базы:

    уменьшаем размер выручки от продаж на 1 млн руб. (имущественный вычет); уменьшение суммы дохода на величину его вычитаемых расходов.

Опция выбирается налогоплательщиком самостоятельно в зависимости от того, какая сумма налога будет меньше.

Рассмотрим ситуации на примерах:

Пример 1. В 2019 году была приобретена квартира по договору на сумму 1 800 000 руб. По данным Росреестра, его кадастровая стоимость на 1 января 2019 года составляла 1 600 000 рублей. Срок владения менее одного года. Его продают за 1 850 000 рублей.

Во-первых, давайте разберемся, как выглядит применение вычета собственности: (1,800,000 – 1,000,000) × 13% = 104,000. Если воспользоваться вторым методом и вычесть сумму покупки из суммы продажи, получим: (1,850,000 – 1,800,000) × 13% = 65,000 т. г., что оказывается намного выгоднее.

Рассмотрим ситуацию, когда продавец решил обмануть и указать в договоре купли-продажи стоимость намного ниже, например, 1 миллион рублей. В этом случае налоговая служба сначала рассчитывает 70% кадастровой стоимости и сравнивает результат с продажной ценой.

1600 т. × 70% = 1120 т. Р.

Ниже этой цифры будут заинтересованы налоговые органы, которые могут на своем полном юридическом основании посчитать, что вы уклоняетесь от уплаты налогов, и взыскать с вас штраф в размере 20% от разницы.

(1120 000 руб. – 1000000 руб.) × 20% = 24 000 руб. руб.

Пример 2. Квартира куплена в 2020 году за 800 000 рублей, продана в 2021 году за 1 300 000 рублей. Кадастровая стоимость также составляет 1300 тысяч рублей. руб.

Удержание с недвижимого имущества дает нам сумму налога: (1300000 руб. – 1000000 руб.) × 13% = 39000 руб. рублей, Вычитание доходов от расходов: (1300 т. р. – 800 т. р.) × 13% = 65 т. р.

Вторая сумма оказалась намного выше, чем первый. Поэтому более благоприятно для налогоплательщика состоит в том, чтобы выбрать вычет от собственности, и это его право.

Видео: Какой необходимо заплатить налог с продажи квартиры в 2021 году

У вас все еще есть вопросы? Узнайте, как решить вашу проблему! Пишите сейчас на наш онлайн-консультант. Или позвоните нам:

Оцените статью
Добавить комментарий