Гаражная амнистия 2021: Не все так просто, как кажется

Гаражная амнистия 2021: Не все так просто, как кажется

Гаражная амнистия 2021: не все так просто, как кажется

Президент Международной академии законности и развития информационных технологий, доктор хаб.

Специально для ГАРАНТ. РУ

С 1 сентября 2021 года в России вводится «гаражная амнистия». Этот термин уже вошел в обиход, хотя при внимательном чтении принятых правил правильнее было бы говорить об «амнистии земли и гаража». Принятые нормативные акты в первую очередь направлены на решение вопросов собственности на земельные участки с гаражами, а не на амнистию самовольных гаражных построек (Федеральный закон № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 5 апреля. , 2021 №, далее – Закон № 79-ФЗ).

До 1 сентября 2026 года граждане, пользующиеся гаражами, построенными до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, будут иметь право на бесплатное выделение земельных участков, на которых эти гаражи расположены. Речь идет о земельных участках, которые ранее находились в собственности государства или коммуны. Правила такой передачи в настоящее время изложены в ст. 3 сек. 7 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ). (далее – Закон № 137-ФЗ).

Как известно, Закон № 179-ФЗ, устанавливающий правила гаражной амнистии, был подписан и официально опубликован 5 апреля 2021 года. Разумеется, необходим перерыв в несколько месяцев до его вступления в силу, чтобы все заинтересованные лица могли прочитать его текст и чтобы власти успели разработать необходимые процедуры взаимодействия с гражданами.

Также можно предположить, что за это время удастся снять многие вопросы, которые уже возникли в отношении новых правил.

К сожалению, некоторые формулировки в принятом законе, рассчитанные на широкий круг заинтересованных сторон, вызывают большие затруднения и, очевидно, вызовут трудности у граждан, не имеющих соответствующего юридического образования и не имеющих достаточных ресурсов для найма профессионального помощника юриста.

Например, без использования гиперссылок в современной профессиональной правовой системе (например, в системе ГАРАНТ) или не имея под рукой всех текстов перечисленных нормативных актов, гражданин вряд ли сможет быстро и точно понять Положения этой нормы сформулированы следующим образом: «Отношения, регулируемые в пункте 2 настоящей статьи, не подпадают под действие положений пункта 4 статьи 11.3, пункта 6 статьи 11.3, пунктов 2, 10, 10.1 статьи 39.15, пунктов 8, 14 и 20 статьи 39.16, абзац 4, абзац 1 статьи 39.17 Национального кодекса Российской Федерации ».

Также следует отметить, что правила гаражной амнистии могут быть сформулированы не только в Законе № 137-ФЗ, но и в соответствующих законах субъектов Российской Федерации, которые еще предстоит принять.

Например, в соответствии с ч. 1 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, законом субъекта Российской Федерации «может быть предусмотрен перечень документов, которые гражданин может представить для подтверждения законности владения земельными участками государственного или муниципального значения». В отсутствие такого подробного списка эти документы будут идентифицированы в соответствии с общими требованиями ст. 3 сек. 7 Закона № 137-ФЗ.

Согласно части 8 статьи 18 Закона № 79-ФЗ правовыми актами Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя могут быть установлены «особенности предоставления земельных участков гражданам». Пока закон не предусматривает каких-либо ограничений и пределов такого регулирования в данном случае.

С учетом специфики перечисленных законов, распределение и использование земельных участков также регулируется правилами, изложенными в главе V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так кто же сможет воспользоваться предусмотренными вариантами амнистии? Как мы уже говорили в начале, речь идет о владельцах гаражей, «построенных до вступления в силу Градостроительного кодекса Российской Федерации». Кодекс был впервые официально опубликован в «Российской газете» 30 декабря 2005 года. На эту дату можно сослаться, но что помешало законодателю указать ее в тексте закона? Конечно не будет.

На практике вокруг употребляемого термина «возведенный» могут возникать спорные ситуации. С одной стороны, закон допускает декларативный характер того, что гараж был «построен» в определенную дату. Факт строительства может быть подтвержден как прямыми документальными доказательствами, так и косвенными доказательствами (например, счетами за коммунальные услуги, связанными с использованием гаража).

С другой стороны, в Законе не уточняется, будет ли гаражная амнистия использоваться владельцами гаражей, гараж которых в указанный день находился в стадии строительства и находился на стадии, позволяющей использовать его по назначению, но еще не полностью завершен.

Читайте также:  6,1% жилищная строительная ипотека: как работает схема и на каких условиях

Еще сложнее ситуация, когда хозяин позже построил новый на том же участке на месте гаража, построенного до 30 декабря 2005 года.

Также следует отметить, что законодатель предусмотрел право применения правил гаражной амнистии для граждан, «пользующихся» гаражом. Также в этом случае в акте не дается объяснение необходимости документального подтверждения факта такого использования, в том числе использования гаража по назначению. Например, смогут ли граждане, не владеющие или не владеющие транспортным средством, использовать гаражную амнистию?

Новая юридическая терминология также потребует некоторой адаптации. Теперь вместо термина «гаражный бокс» используется термин «гараж». Все объекты, построенные до 1 сентября 2021 года, будут считаться «гаражными», даже если в оформленном документе они отмечены как «гаражный бокс».

    документы на право собственности; документы на право собственности; записи в Едином государственном реестре юридических лиц.

Правила, предусмотренные федеральным законом, применяются в зависимости от того, является ли гараж капитальным или некапитальным строением.

Итак, если обратиться к пункту 3.7 части 1 Закона № 137-ФЗ, мы приходим к поспешному выводу, что принципы гаражной амнистии могут применяться только к гаражам как к работам капитального строительства. Однако в части 14 ст. 3 сек. 7 настоящего Закона также определены условия, при которых собственники гаражных помещений, не являющихся капитальными сооружениями, также имеют право на бесплатное получение земельного участка.

По закону гаражи с жесткими стенками могут иметь общие стены с другими гаражами в том же ряду, общую крышу, фундамент и инженерные сети или быть отдельно стоящими конструкциями с жесткими стенами.

Согласно действующей практике применения закона, даже если гараж входит в состав гаражного комплекса на одну машину, это не означает, что это помещение в построенном здании, если согласно свидетельству о государственной регистрации прав, его собственником является собственник нежилого здания (помещения гаража), а не комнаты (апелляционное решение районного суда г. Москвы от 12 февраля 2014 г., дело № 33-3313).

В качестве доказательства существования самостоятельного строения суды обратили внимание на наличие фундамента, стен (в том числе стен, дополнительно облицованных кирпичом), крыши и индивидуального входа (Апелляционное решение районного суда г. Москвы от 19 октября 2009 г. 2016, дело № 33-26085 / 2016).

Одноэтажные гаражи, перекрытые общими стенами с другими одноэтажными гаражами, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр юридических лиц как помещения в здании или сооружении, считаются самостоятельными зданиями.

Такой подход соответствует ранее сложившейся правоприменительной практике. И так, например в деле о доказывании изолированности гаражного бокса от соседних гаражей суд допустил возможность отнесения его к отдельному строению (Апелляционное постановление районного суда г. Москвы от 24 февраля 2014 г., дело № 33-4299 / 2014 г., Апелляционное постановление районного суда г. Москвы от 27 ноября 2013 г. по делу № 33-25474 / 2013).

Нормы ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ также включают наследников владельцев гаражей и лиц, которые позже (т. е. после 30 декабря 2005 г.) приобрели такие гаражи у первоначальных владельцев.

Следует отметить, что в ч. 15 ст. 3 сек. 7 Закона № 137-ФЗ законодатель дополнительно не уточняет, что амнистия доступна только наследникам физических лиц. Если эту формулировку не исправить, можно предположить, что в данной ситуации данное положение позволяет положениям о гаражной амнистии распространяться на владельцев гаражей из числа юридических лиц, а также государственных или муниципальных единиц, получивших такую ​​недвижимость, что разрешено. по номиналу 1-2 ст. 1116 ГК РФ, при наследовании по завещанию физического лица.

В каких случаях нельзя будет использовать все возможности гаражной амнистии?

Этот случай четко прописан, например, в ч. 19 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, согласно которому, если земельный участок, на котором расположен гараж, отнесен к земельным участкам с ограниченным оборотом, он может быть предоставлен гражданам только в аренду. Невозможно передать его в вашу собственность.

Также (в соответствии с п. 3.7 ч. 18 Закона № 137-ФЗ) земельные участки, на которых расположены гаражи, не попадают под гаражную амнистию:

    признаются объектами вспомогательного использования по отношению к объектам индивидуального жилья, садоводства, объектам производственного, производственного и коммерческого назначения (в том числе предназначенным и (или) используемым для хозяйственной деятельности в области ремонта, обслуживания и мойки транспортных средств); предназначенные для хранения машин и оборудования, необходимых для обеспечения деятельности государственных органов, их местных органов, органов местного самоуправления, организаций, подчиненных государственным органам или органам местного самоуправления, а также транспортных организаций расположены в жилых домах и коммерческих помещениях.
Читайте также:  Земельные адвокаты № 1 | Бесплатная консультация

Правила гаражной амнистии не распространяются на гаражи:

    в суде или в ином порядке, предусмотренном законом, признать запрещенными строения, подлежащие сносу (ч. 12 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ). созданы и используются в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в совместном строительстве жилых домов и иных объектов недвижимости». »(часть 18 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ).

Гаражная амнистия не распространяется на земельные участки, на которых расположены подземные гаражи (часть 18 статьи 3.7 Закона № 137-ФЗ).

Например, подземные гаражи в соответствии с законодательством города Москвы. Подземные пространства – это сооружения, расположенные ниже уровня земли (в подземном пространстве города или в составе «искусственного» подземного пространства, например, созданного стилобатно-разработанным с подвижным покрытием) (Распоряжение Правительства Москвы от 25 января 2000 г. № № 49 «Об утверждении Правил проектирования и застройки МГСН 1.01-99 г. Москвы», далее – Положение № 49).

Законодатель заменил все возможные пункты? Похоже, что это не так, но еще есть время для соответствующих корректировок, прежде чем режим гаражной амнистии вступит в силу.

Таким образом, не совсем ясен вопрос о возможности применения принципов гаражной амнистии к многоэтажным (многоэтажным) и совмещенным гаражам.

Например, согласно Постановлению № 49, многоэтажные гаражи – это здания с подземным и надземным этажами, полуподземные сооружения и сооружения, расположенные на участках с крутыми склонами, т. е. частично под землей.

На практике также можно поставить два гаража, принадлежащих разным людям, друг на друга. Какой собственник в этом случае сможет получить право собственности на участок?

В целом Закон мало разъясняет процедуру и возможность совместного использования права на гаражную амнистию совладельцами или совладельцами.

Возможные последствия в ситуации, когда право собственности все еще записано на пропорциональную долю в совместной собственности гаражного комплекса, а не на конкретный гараж, также не полностью разъясняются в акте.

Договор аренды гаража между физическими лицами: образец + бланк

Устные договоренности арендаторов гаража должны быть скреплены договором, в котором указываются все основные условия аренды, а также стоимость предоставления услуги.

Все правоотношения сторон регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и в соответствии со следующими статьями в договоре должны присутствовать:

    полное описание предмета – арт. 607; сведения о передаче земельного участка под гараж в аренду, если он находится в собственности собственника гаража – ст. 652; размер платы за пользование предметом аренды – ст. 654.

Статья 651 ГК РФ требует регистрации договора аренды гаража в Росреестре, если срок, на который он был заключен, составляет один календарный год и более. Поэтому предпочтительнее заключать договоры между физическими лицами на срок до 11 месяцев. В то же время в тексте документа есть пункт об автоматическом продлении.

Согласно типовому договору о передаче недвижимости в аренду необходимо иметь соответствующие акты передачи и возврата недвижимости. С другой стороны, обычный договор между физическими лицами является упрощенной формой документа и может вступить в силу в их отсутствие, а также со дня подписания.

Скачать образец договора аренды гаража с 2021 года:

Что из себя представляет простой договор аренды гаража?

Каждый договор – это документ, подтверждающий вступление сторон в гражданские правоотношения. Поэтому он обязательно должен содержать данные о предмете договора, всех условиях сделки, а также о размере и условиях уплаты комиссионных за использование. Давайте рассмотрим каждый пункт более подробно.

1. Предмет договора.

Поскольку гараж сдан в аренду, он является предметом сделки. Однако следует убедиться, что у собственника есть документы, подтверждающие право собственности на него, иначе такой объект не подлежит правовому регулированию.

Важно максимально точно описать гараж, чтобы его можно было четко выделить среди других похожих. Следовательно, чем более подробная информация будет содержаться, тем лучше. Перечислим, что может быть указано в договоре применительно к предмету аренды:

Читайте также:  Когда сотрудник освобожден, он не получает вознаграждение - что делать?

    точный адрес места, где находится гараж; Площадь объекта (необходимо сравнить с документами на право собственности); материал, из которого изготовлены стены, крыша и пол – с указанием их состояния на дату заключения договора аренды наличие окон или других проемов, если таковые имеются, указать их тип и количество, а также материал ворот (металлические, деревянные и т. д.) необходимо указать наличие или отсутствие смотровой ямы и овощной ямы.

Если гараж оборудован полками, а также если арендатору сдается дополнительное оборудование или другие вещи, это необходимо указать в описании предмета сделки.

2. Стороны.

Договор аренды заключается между сторонами, известными как Арендодатель и Арендатор. Это могут быть физические, юридические лица или индивидуальные предприниматели. Единственное отличие состоит в деталях, которые должны быть заполнены каждой стороной.

Если договор касается только физических лиц, обязательно указать фамилию, имя, отчество и паспортные данные каждой из сторон сделки.

3. Права и обязанности.

В этом пункте обе стороны могут изложить в письменной форме все соглашения и детали, которые они считают важными. В общем, здесь описаны все условия договора, которые были устно согласованы. Они должны удовлетворять обе стороны и не противоречить закону.

Можно упомянуть возможность проведения работ, направленных на улучшение состояния и оборудования гаража. Вы должны указать не только любой ремонт, который может потребоваться, но и согласие арендодателя.

4. аренда.

Обязательно подробно указывать не только размер и периодичность арендной платы, но также способ ее оплаты и период, в который она будет производиться. Возможна выплата денежных средств за пользование недвижимостью

    ежемесячно (устанавливается дата, когда арендная плата должна выплачиваться ежемесячно); ежеквартально (в срок, указанный в договоре, на следующие 3 месяца) Ежегодно (выплата производится один раз за весь период, если он равен или меньше одного года, либо за 12 месяцев).

Возможны и другие варианты оплаты аренды, которые должны быть указаны в договоре.

Если есть условия изменения арендных платежей, они должны быть указаны в тексте документа.

В договоре, заключенном на срок более одного года, можно установить возможность увеличения арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Также можно арендовать недвижимость бесплатно. Но в тексте необходимо указать этот момент.

5. Основания, по которым возможно досрочное прекращение.

Каждая сторона имеет право потребовать прекращения договорных отношений по любой уважительной причине. В частности, для арендодателя это может быть:

    несоблюдение условий содержания гаража, предусмотренных договором; неоднократное нарушение порядка оплаты; материальный ущерб, причиненный арендатором.

Арендатор также может инициировать расторжение договора по следующим причинам:

    гараж не был передан во временное пользование после подписания договора; Препятствия со стороны арендатора при использовании гаража по назначению, указанному в договоре.

Могут быть и другие причины, но они должны быть действительными, и другая сторона должна быть уведомлена о расторжении не менее чем за три месяца.

6. Срок действия договора.

В контракте должна быть указана дата, до которой контракт действителен, или указано, что он бессрочный.

Договор аренды подписывается каждой из сторон, и один экземпляр направляется им.

Возможные нюансы

Чаще всего нюансы касаются срока аренды. Хотя это не ограничивается законом, но имеет свою специфику. Все договоры аренды недвижимости сроком на один календарный год и более подлежат обязательной государственной регистрации. Поэтому многие предпочитают заключать договор на более короткий срок.

Продление договора аренды гаража может происходить автоматически на аналогичный период или для заключения дополнительных договоров до окончания его срока. В последнем случае допустимо изменение абзацев в основном документе.

Видео: Сдача доходного гаража в аренду + пункты договора аренды

Любые вопросы? Узнай, как решить твою проблему! Напишите одному из наших онлайн-консультантов прямо сейчас. Или позвоните нам:

Оцените статью
Добавить комментарий