Передача прав: как организована перепродажа квартир в новостройках

Передача прав: как организована перепродажа квартир в новостройках

Квартиры по переуступке что это такое

Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Что необходимо знать покупателю перед покупкой квартиры в новой инвестиции на основании уступки прав, как заключается сделка и в чем заключаются подводные камни данной системы

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Параллельно с застройщиком, строящим дом, квартиры в одном доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые инвестиционные фонды. Покупкой квартиры в недостроенном доме называется уступка дебиторской задолженности (договор уступки).

Прежде всего, следует отметить, что до сдачи многоквартирного дома квартиры нет, даже если она уже построена. Суть явления в том, что продавец и покупатель соглашаются передать право собственности на несуществующую вещь. Покупатель принимает на себя все права и обязанности акционера, который изначально был продавцом, а продавец получает взамен деньги.

Агенты по недвижимости и юристы рассказали РБК-Недвижимость о подводных камнях покупки квартиры на основании уступки прав и о том, как подготовиться к такой сделке.

Почему стоит использовать квест

Передача прав – не самый очевидный способ купить квартиру в новом вложении. Подавляющее большинство покупателей на первичном рынке предпочитают заключать сделки напрямую с застройщиком: доля таких сделок в Москве близка к 90%, сообщает агентство недвижимости «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

За первые десять месяцев 2020 года доля заказов по договорам ДПМ составила 10,9% от всех сделок новостроек – договоров, подписанных индивидуальными покупателями с другими лицами и компаниями по продаже квартир, сообщила Ирина Доброхотова, председатель правления ООО «Бест – Новострой ». Хотя схема уступки несколько изменилась с введением условного депонирования, это не мешает заключению таких соглашений, говорит он, но скорость транзакции во многом зависит от банка, и разработчик разработал эти механизмы. Немаловажно и то, что в московских проектах преобладает старая модель продажи квартир (без залога), отметил эксперт.

Больше всего сделок осуществляется по уступке прав от юридических лиц (2 762 сделки, 6,7%) с января по октябрь, меньше – по уступкам от физических лиц (1766 сделок, 4,2%), указывает Бест-Новострой.

Сделки с новостройками в Москве в период январь – октябрь 2020 г.

Все ХДС с физическими лицами, в том числе оптовые 41224

Перевод от юридического лица к физическому лицу 2762 (6,7%)

Перераспределение с единицы на единицу 1766 (4,2%)

Общее количество договоров уступки с физическими лицами 4528 (10,9%)

По данным Бест-Новострой, при текущем объеме поставок новостроек в городе Старая Москва (841 дом всех классов в жилом массиве с квартирами и квартирами) реализация осуществляется исключительно на основании договоров уступки только в г. 12 корпусов. Еще в восьми домах застройщики предлагают как квартиры в системе ХДС, так и переуступку в системе ХДС по старой схеме бездепозитных платежей. Львиная доля зданий (530) продается по системе НПК – с условным депонированием и без, что не исключает дальнейшей перепродажи этих квартир по договорам уступки прав первоначальных акционеров. На долю зданий условного депонирования в настоящее время приходится почти 32% от общего количества выставленных на продажу зданий. Почти 34% зданий продаются по другим типам договоров – резервированию, купле-продаже или предварительному. В квартирном сегменте также есть договор на покупку будущей недвижимости.

На такую ​​оптовую продажу девелопер может предоставить юридическому лицу скидку. Такой механизм выгоден застройщику, так как он может избавиться сразу от нескольких десятков квартир. От этого выигрывает и компания-покупатель: такие компании обычно сохраняют приобретенные участки земли, чтобы потом продать их частным лицам по более высокой цене.

Переуступку можно запросить, если покупатель хочет иметь квартиру с менее общими характеристиками, а у застройщика уже закончились такие участки. Например, в жилом массиве может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир категории стандарт. Такие квартиры инвесторы могут купить заранее, а затем перепродать обычным покупателям по более высокой цене.

Как правило, цена отчуждения будет выше по мере повышения готовности объекта к строительству – особенно если квартира приобретается на начальном этапе строительства, а цена отчуждения продается ближе к завершению строительства. Цена уступки также может включать комиссию за разработку (если она подразумевается для уступки) – особенно если в цену уступки входит объект с особенностями, недоступными на рынке застройки.

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, предлагающих жилье в новостройках по запросу, можно разделить на три группы, – сказал Дмитрий Пантелеймонов, управляющий партнер агентства недвижимости «Национальное достояние». «Первая группа – это инвесторы. Это физические лица, покупающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объем инвестиций которых измеряется сотнями миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости». – перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа – подрядчики, – продолжил эксперт. – Это юридические лица, оказывающие различные услуги – от строительства до маркетинга. Чаще всего это строительные подрядчики, которым девелопер оплачивает частичную или полную оплату в квадратных метрах. Третья группа – это люди, которые приобрели недвижимость для себя, членов своей семьи или в аренду, но по разным причинам решили или были вынуждены ее продать.

Договор уступки: как совершить сделку

Передача жилищных прав должна осуществляться следующим образом. Необходимо обеспечить, чтобы права действительно принадлежали тому человеку, у которого мы планируем получить права на проживание в строящемся доме, – отмечает Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики юридической фирмы «Плещаков, Кавалов и партнеры».

В настоящее время большинство жилищных прав в строящихся жилых домах регулируется соглашением о долевом участии (APA). Такой договор заключается с застройщиком – юридическим лицом или ИП, получившим участок под застройку и имеющим разрешение на строительство жилого дома. ДПД регистрируется в Едином государственном реестре прав и считается заключенным на дату регистрации, что может быть проверено путем проставления печати на оригинале договора со словами «произведена государственная регистрация договора» и / либо заказав выписку из Единого государственного реестра прав на участок, на котором построен дом. Если государственная регистрация АДА не проведена, права на жилище по такому договору не передаются. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны разработчика.

Читайте также:  Верховный суд заметил, что граждане, которые отказались участвовать в приватизации жилых помещений, могут рассматриваться как лица, которые потеряли право использовать эти помещения и оказаться

«Также стоит убедиться, что нет залога прав, вытекающих из ХДС – в случае залога на сам ХДС стоит штамп со словами« государственная запись залога по правам, вытекающим из ХДС »или« государственная запись ипотеки ». Собственное строительство будет включать слова« залог по требованиям долевого участника строительства по договору долевого участия в строительстве », – говорит Колесникова.

Юрист также рекомендует прочитать разрешение на строительство и декларацию проекта, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена. «Если участок сдан в аренду застройщику (субаренда), необходимо дополнительно проверить договор – срок аренды не должен истекать раньше даты ввода дома в эксплуатацию. В противном случае, если у застройщика возникнут проблемы с продлением договора аренды земли, велик риск, что дом не достроят в срок », – говорит Колесникова. Все эти документы должны быть предоставлены разработчиком каждому заявителю или опубликованы на его веб-сайте.

Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики ЮК «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:

– Необходимо проверить, чтобы продавцы полностью оплатили квартиру. Дело в том, что передача прав на помещение может произойти после того, как акционер оплатит полную стоимость помещения, полученную в результате договора купли-продажи акций. В этом случае согласие застройщика на уступку не требуется. Если цена за квартиру не была уплачена полностью, вместе с правом на получение квартиры, вам также необходимо выплатить оставшуюся задолженность. В этом случае требуется согласие застройщика на заключение договора уступки права собственности.

Для подтверждения оплаты стоимости квартиры по ХДС лучше всего запросить справку от застройщика, подтверждающую, что деньги по ХДС внесены в полном объеме.

Помимо подписания соглашения о передаче прав с CDU, бывший партнер должен доставить вам оригинальный CDU. Исключение составляют случаи, когда один RDP реализуется для нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), и по договору уступки права вы передаете права одному или нескольким из них, но не всем. В этом случае попросите вас получить копию VDR, заверенную бывшим партнером и разработчиком.

Договор о передаче прав из ДПМ подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц. Для регистрации стороны договора (действующий и новый акционеры) подают заявление через МФЦ в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), причем к заявлению прилагается сам договор уступки прав – по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Дополнительно при подаче заявки необходимо оплатить госпошлину за регистрацию договора в размере 350 рублей.

Требуется ли согласие разработчика

Согласие застройщика на заключение договора уступки не требуется, если это прямо не указано в договоре.

Девелоперы соглашаются продавать квартиры инвесторам оптом, с другой стороны, им невыгодно выходить на рынок с большим количеством квартир в своих домах, но по более низким ценам. Поэтому бывает, что договор об учреждении акций содержит условие о том, что такая сделка должна быть одобрена застройщиком. В нем также указывается размер комиссии, которую строительная компания взимает за выполнение заказа. Его сумма может быть указана как в денежной форме (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентах (до 4% от суммы сделки).

Документы, необходимые для постановки задачи

– документ, подтверждающий уплату госпошлины

– договор уступки права собственности со всеми его изменениями и приложениями;

– нотариально заверенное согласие второго супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность)

– согласие поверенного доверительного управляющего на уступку требований по договору, если участник долевого строительства действует от имени лица, не достигшего 14-летнего возраста, либо лица, признанного судом недееспособным

– письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (при необходимости)

Как правило, форму Соглашения о передаче DDE может предоставить разработчик. Самое главное, что должно быть указано в таком соглашении, – это

– Права на квартиру, вытекающие из РОД, переходят к Пользователю в полном объеме;

– квартира, на которую переданы права по ДПК;

– сумма, которую вы платите за передачу прав на квартиру;

– Кто является стороной такого соглашения о передаче прав – текущий или новый партнер – и к какой дате должен уведомить разработчика о передаче прав.

Чем опасна помолвка: риск

Основная ошибка, которую следует отметить, заключается в том, что передаются не только права, но и обязательства, вытекающие из договоров участия в совместном строительстве. «Если предыдущий участник (цедент) не оплатил всю сумму, вытекающую из договора, новый участник (цессионарий) должен будет дополнительно погасить свою задолженность. Следовательно, необходимо запросить платежные документы, подтверждающие фактическую уплату цены. по договору участия, а также подтверждение застройщиком взаиморасчетов и взаиморасчетов. Отсутствие долгов », – рекомендует Наталья Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости BON TON.

Кузнецова пояснила, что если уступка осуществляется между физическими лицами, закон позволяет уплатить цену уступки до государственной регистрации договора. Это, по ее словам, создает возможность продажи прав более одного раза, поэтому для взаимного клиринга желательно использовать сейфовую ячейку.

Авторитет застройщика – главный фактор риска при покупке квартиры на условиях перехода права собственности, сообщает «Национальное достояние». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан к сроку, указанному в соглашении о долевом участии, – сказал Дмитрий Пантелеймонов. – Вы также должны проверить, выполнил ли продавец / инвестор свои платежные обязательства перед застройщиком или предыдущим владельцем. Это обычно подтверждается актом исполнения финансовых обязательств, подписываемых застройщиком и инвестором. Если в цепочке транзакций больше звеньев, то по каждому из них необходимо проверять выполнение платежных обязательств ».

«Также следует обратить внимание на то, как инвестор выполнил свои платежные обязательства: в денежной форме, взаимозачетом за проделанную работу, векселем или иным образом», – советует Пантелеймонов. – Если вы покупаете квартиру у юридического лица, попросите документы, подтверждающие авторизацию лица, подписывающего данную сделку. Бывает, что в уставе компании гендиректор не имеет полномочий отчуждать недвижимость. В случае с ZPIF такой риск минимален, поскольку все транзакции требуют одобрения специального депозитария или инвестиционного комитета.

Читайте также:  Ипотечный половой акт - зачем он нужен, как его заключить | Онлайн-ипотека

Цена – отдельный фактор. «Когда вы покупаете квартиру путем уступки долга, вы имеете право на сумму, указанную в первом соглашении о доле. Эта сумма намного ниже, чем цена, которую вы платите инвестору. Так что в случае задержки передачи дома и в судебном процессе с застройщиком базовая цена соответствует всем штрафам и штрафам, цена контракта между застройщиком и первым владельцем будет в пользу, а не цена, уплаченная инвестору », – говорится в сообщении National Property.

Налог на продажу сданного жилья в 2021 году

Существует налог на передачу прав на жилую недвижимость в случае доли в капитале, поскольку считается, что продавец получил определенный доход от сделки. Налог взимается не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы воспользоваться этой возможностью, гражданин должен доказать понесенные расходы на приобретение жилищных прав. Налог составляет 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.

Так, если вы купили квартиру у застройщика за 5 млн рублей на этапе земляных работ, а потом продали за 6 млн рублей, то с разницы в цене нужно заплатить налог – от 1 млн рублей. Размер отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тысяч злотых. руб.

Вам не нужно платить налоги при покупке квартиры, участии в ней или покупке квартиры в порядке уступки. Однако покупатель может воспользоваться налоговым вычетом при покупке недвижимости. Каждый человек имеет право на вычет налога на квартиру только один раз. Есть лимит, с которого будет исчисляться налоговый кредит: 2 млн руб. – на строительство или покупку квартиры – 3 млн руб. – При выплате процентов по ипотеке. Таким образом, размер налогового вычета по налогу на имущество может составлять до 650 тысяч рублей: 260 тысяч рублей. – на покупку квартиры 390 тыс. Руб. – Выплаченные проценты по ипотеке.

Если стоимость квартиры менее 2 миллионов рублей, вычет рассчитывается в зависимости от суммы покупки, а оставшаяся сумма может быть переведена на покупку другой недвижимости. Льгота по процентам по ипотеке возвращается один раз и распространяется на одну недвижимость.

Что нужно знать о покупке квартиры по переуступке

Человек, покупающий квартиру на этапе строительства, юридически не становится ее собственником, а сначала акционером. Застройщик заключает договор долевого участия с пайщиками, это соглашение также не делает пайщика собственником, но в будущем, когда дом будет достроен, дает ему право претендовать на владение квартирой.

Если акционер хочет продать свою квартиру в недостроенном доме, он не будет продавать квартиру – ее еще нет, но право потребовать ее у застройщика после завершения строительства дома. Продажа такого права называется уступкой. В сделке уступки есть нюансы, о чем нам рассказал Юрий Кочергин, юрист, управляющий директор Центра правового обеспечения.

Переуступка — обычная практика

Уступка соглашения о долевом участии – обычная практика. Партнер может выделить квартиру в строящемся доме, потому что он взял ее для инвестиций: купил на стадии земляных работ под фундамент за три миллиона, а по окончании строительства продал за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру еще на этапе земляных работ, а через два года, когда дом построен на 90%, рождается второй ребенок и однокомнатная квартира для этого района не подходит. Семья заключает договор долевого участия и получает большую квартиру.

Другой вариант – застройщик нанимает подрядчиков, например, инжиниринговую компанию, и оплачивает квартиры. А потом подрядчики продают эти квартиры по поручению.

Как правило, такие операции осуществляют:

    инвесторы – те, кто покупает права на жилье на этапе строительства и продает их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать разницу в цене; Покупатели, которые передумали переезжать в строящийся дом по личным причинам, например, для рождения ребенка или переезда в другой город; Подрядчики – компании, которые участвовали в строительстве дома и получили право на квартиру за свою работу.

В аутсорсинге нет ничего криминального, это обычная практика.

У застройщика могут быть ограничения на переуступку

В соглашении о переуступке обычно устанавливаются ограничения на переуступку, которые относятся к трем аспектам: комиссия, сроки и долги.

Комитет. Разработчики почти всегда берут комиссию за транзакции уступки. Комиссия может быть фиксированной, например 30 000 рублей, или в процентах: 3% от стоимости заказа. Сумма указывается в акционерном соглашении.

Лимит времени. Соглашение об участии в долевом участии может включать пункт о временном ограничении, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включен для того, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и акционерами или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле.

Длинный. Если у продавца есть долги перед застройщиком, например, он купил квартиру в рассрочку, эта задолженность будет передана покупателю в порядке уступки. Но только в том случае, если застройщик согласен на сделку.

Возьмем для примера договор об участии в уставном капитале Самолета:

У Самолета нет комиссии за уступку, но есть другие требования: получить согласие застройщика, погасить задолженность, зарегистрировать уступку в ФРС и предоставить оригинал договора уступки от контактов покупателя.

Соглашение включает следующий пункт: получение согласия застройщика на уступку. Это может выглядеть так:

Согласие выражает представитель через реального поверенного – разрешено, внизу должны быть его имя и подпись.

Если какие-либо требования уступки включены в соглашение о долевом участии, они должны быть выполнены. Если их нет, то процесс следующий: покупатель получает от продавца документы – оригинал соглашения о доле и свидетельство девелопера об отсутствии задолженности. Сертификат выглядит так:

В долговом свидетельстве главное предложение: претензий у застройщика нет.

Читайте также:  Отчетность в шумных соседей по районному директору - Шаблоны 2021

    стороны подписывают договор уступки прав по дебиторской задолженности; составление акта приема-передачи документов п. 1; Через МФЦ в Росреестр подаются документы для регистрации договора уступки права собственности; покупатель переводит деньги продавцу; продавец пишет застройщику электронное письмо или письмо: «Я уведомляю, что передал договор долевого участия в такой-то квартире, прилагаю копию договора и свои контакты».

После регистрации сделки покупатель получает право запросить квартиру у застройщика после завершения строительства дома.

Если продавец купил квартиру в ипотеку, он должен ее ликвидировать и снять бремя, а покупатель должен принести справку из банка об этом факте. Покупатель также может оформить ипотеку. Покупка квартиры на основании ипотечной переуступки ничем не отличается от покупки квартиры на основании договора долевого участия: покупатель идет в банк, выбирает кредитную программу, собирает документы и ждет одобрения. В случае одобрения отправляет в банк документы на квартиру: договор долевого участия, договор переуступки, рекомендации застройщика об отсутствии задолженности.

Риски покупателя: отмена сделки, банкротство и споры с родственниками

Риск несет покупатель с договором уступки: суд может признать сделку недействительной, застройщик может обанкротиться, а родственники продавца могут потребовать свою долю.

Расторжение договора. Суд может признать сделку недействительной – закон называет это «признанием сделки недействительной». Тогда продавец должен будет вернуть деньги покупателю, а покупатель – вернуть права на квартиру. Это может произойти, если продавец:

О недействительных сделках – в абзаце втором ГК РФ.

    Не удалось уведомить разработчика о назначении задачи; Он не платил девелоперу комиссию, хотя это оговорено в контракте; не погасил долги перед застройщиком; уступка договора долевого участия до истечения срока, указанного в договоре.

Чтобы избежать этого, покупатель в соглашении об участии в долевом участии должен проверить наличие, размер комиссии и временные ограничения, а затем попросить продавца девелопера не ссылаться на долги.

Банкротство. Перед подписанием договора уступки необходимо проверить надежность компании. О том, как это сделать, мы рассказали в статье «О чем спросить застройщика перед покупкой квартиры».

Споры с родственниками. Если продавец состоит в браке, супруг (а) имеет половину прав по соглашению о акционерном капитале – права на требования, связанные с квартирой, также рассматриваются как совместно нажитое имущество. Поэтому покупатель должен запросить один из этих документов:

    Свидетельство с печатью и подписью нотариуса, в котором супруг подтверждает, что согласен на уступку по условиям контракта. Intercyza, в котором говорится, что имущество и права на требования каждого супруга принадлежат только ему. Контракт должен быть в силе на момент совершения сделки. Соглашение о разделе имущества, удостоверенное нотариально или действующим на момент совершения сделки решением суда. Решение должно включать: претензии «да и да» на жилище, вытекающие из договора долевого участия, разделу не подлежат. Ситуация, когда права уже разделены, а в постановлении суда говорится, что права по договору акции обеспечены продавцом.

Проблемы могут возникнуть, если один из супругов оплатил договор об участии заработанными до брака деньгами. Если деньги хранились наличными дома, а не в банке, может быть сложно доказать, были ли они заработаны до или после брака. По этой причине суд может решить, что человек заработал деньги во время брака и, следовательно, они находятся в совместной собственности, и отменить сделку. Итак, если у продавца есть супруг (а), но нет полового акта или доказательств того, что договор капитала был оплачен предсвадебными деньгами, лучше не участвовать в сделке. Если суд аннулирует договор, нет гарантии, что продавец добровольно вернет деньги.

Редкий, но рискованный случай – это когда один из родителей передает договор долевого участия, зарегистрированный на имя несовершеннолетнего. В этом случае вам следует купить ребенку другую квартиру такого же размера, чтобы не ухудшить его положение. Для защиты покупатель должен взять гарантийное письмо от продавца, которое должно содержать что-то вроде этого:

Я такой-то, готов продать продавцу такую-то квартиру, расположенную по такому-то адресу, и зарегистрировать ее на такого-то несовершеннолетнего. Дата Подпись.

Также вам понадобится справка из органа опеки и попечительства – согласие на продажу и покупку недвижимости несовершеннолетним. Без гарантийного письма и справочного сертификата транзакция не может быть проведена: Росреестр не зарегистрирует ее, и даже если это произойдет, суд может признать транзакцию недействительной, то есть до дальнейшего уведомления.

Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов

Перед заключением договора с подрядчиком следует убедиться, что застройщик выполнил все работы, за которые он оплачивает квартирой. Для этого проверяют взаиморасчеты, счета-фактуры и договоры на строительство. Из документов должно быть ясно: подрядчик выполнил свою работу, получил за нее квартиру по договору долевого участия, и девелопер ни в чем не виноват.

Продавец – физическое лицоБизнес
Оригинал справки от инвестора о том, что у продавца нет долгов и все обязательства долевого инвестора выполнены;Договор участия в уставном капитале;
Платежные поручения после оплаты договора долевого участия;Акты взаиморасчетов между компанией и инвестором;
Справка об снятии обременения, если продавец приобрел квартиру в ипотечный кредит;строительные контракты;
первоначальный договор долевого участия;счета-фактуры;
первоначальное соглашение о переуступке акций.учредительные документы;
доверенности на поверенного;
протокол собрания акционеров об одобрении крупных сделок – требуется, если сделка касается акционерного общества, ОАО.

Если право пользования квартирой может быть передано другому лицу после регистрации передачи в Федеральном агентстве регистрации резидентов, это разрешено. Нет ограничений на количество задач. Но как только дом будет сдан в эксплуатацию и акционеры перестанут быть акционерами и зарегистрировали свое право собственности, необходимо будет заключить обычный договор купли-продажи.

Оцените статью
Добавить комментарий