Как оформить недвижимость: на физическое лицо или на фирму?

Во-первых, нужно прояснить ситуацию с возможностью регистрации недвижимости на физическое лицо для иностранцев. Запрет на приобретение недвижимости в Чехии гражданами государств, не входящих в ЕС, снят с 1 мая 2009 года! Снятие данного запрета было условием вступления Чехии в Евросоюз. С тех пор прошло уже много лет, в течение которых в кадастре недвижимости были зарегистрированы тысячи сделок, в которых на стороне покупателя выступали граждане СНГ. 



Во-вторых, хотим обратить Ваше внимание на то, что общество с ограниченной ответственностью (ООО), являющееся наиболее распространенной организационно-правовой формой регистрации компаний иностранными гражданами в Чехии, несет ответственность по своим обязательствам всем своим имуществом. Ответственность юридического лица в пределах уставного капитала – это миф, возникший из-за неправильного понимания текста законов. Это учредитель ООО несет ответственность в пределах недоплаченной части своего вклада в уставный капитал, а вот фирма перед кредиторами или государством будет отвечать всем имуществом без ограничений. Поэтому стоит трижды подумать, прежде чем регистрировать квартиру на фирму, ведь если фирма будет вести экономическую деятельность, то всегда существует риск ответственности по обязательствам, и в этом случае фирменное имущество от личного должно быть отделено. Если даже фирма деятельность вести пока не планирует, то наличие на балансе квартиры автоматически делает фирму не «нулевой», ведет более высоким затратам на бухгалтера, а также к риску ошибок, которые могут привести к возникновению задолженности перед госорганами.
Таким образом, с точки зрения риска лишиться недвижимости за долги, выгоднее регистрировать недвижимость на физическое лицо.

В-третьих, если квартиру предполагается сдавать в аренду, то давайте рассмотрим порядок уплаты налога на прибыль от сдачи в аренду. Для удобства сведем данные в таблицу.

 Параметр  
Физическое лицо

 Юридическое лицо
База налога на прибыль Вариант 1: Списание 30 % совокупного годового дохода. Это предусмотренный законом коэффициент списания части совокупного годового дохода без подтверждения расходов.

Вариант 2: списание фактических расходов на
содержание недвижимости. Рекомендуется использовать
в первые 1-3 года владения недвижимостью, так как в расходы можно включить ремонт и материалы, мебель, комиссию риэлтора. Стоимость самой недвижимости расходом, конечно, не является.
Только один вариант: списание фактических расходов. При составлении декларации списывать можно расходы за последние 3 года. В расходы можно включить ремонт и отделочные материалы, оборудование и мебель, комиссию риэлтора. Если фирма не ведет иную деятельность, то спустя 3 года после приобретения недвижимости суммы расходов станут очень малы по сравнению с доходами от аренды, и налог придется платить практически со всего полученного дохода.
Если же фирма ведет еще какую-либо деятельность, помимо сдачи в аренду, и несет убытки, то эти убытки также уменьшают базу налога на прибыль, и налог с доходов от аренды, возможно, получится сократить или вовсе не придется платить.
Ставка налога на прибыль
15 %19 %
Отчетный период
Год
Год
Налоговые вычеты
Физическое лицо пользуется правом применения законных налоговых вычетов. Налоговый вычет на одного налогоплательщика, независимо от его гражданства, составляет на 2014 год 24.840,- Кч. Таким образом, с применением паушального коэффициента 30 % к базе налога на прибыль, физическое лицо не заплатит налог вообще, если совокупный годовой доход составит до 236.571,- CZK. Для достижения такого дохода необходимо получать 19.714,- CZK ежемесячно, что соответствует сдаче в аренду элитной четырехкомнатной квартиры или нескольких обычных квартир.
Никакие дополнительные вычеты с начисленного налога для юридических лиц не предусмотрены.

Таким образом, с точки зрения налога на прибыль от сдачи в аренду выгоднее регистрировать недвижимость на физическое лицо, а регистрировать ее на фирму имеет смысл только если предполагается, что фирма длительное время будет завершать отчетный период в минусе.

В-четвертых, рассмотрим порядок уплаты налога на прибыль в случае продажи квартиры. Для удобства снова сведем данные в таблицу.


 Параметр

 Физическое лицо  Юридическое лицо
База налога на прибыль
Налог на прибыль - это разница между стоимостью продажи и стоимостью приобретения, из которой далее можно вычесть расходы. В эти расходы можно включить налог
с продажи недвижимости (4% от стоимости) и комиссию риэлтора, трансакционные издержки, а также расходы на ремонт и мебель.
Разница между стоимостью продажи и балансовой стоимостью, из которой далее можно вычесть расходы. В эти расходы можно включить налог с продажи недвижимости (4% от стоимости) и комиссию риэлтора, трансакционные издержки, а также расходы на ремонт и мебель. Балансовая стоимость равна стоимости приобретения минус амортизация. В случае, если фирма ведет предпринимательскую деятельность и несет убытки, эти убытки также уменьшают базу налога на прибыль.
Амортизация Не начисляется
Начисляется
Ставка налога
15 %19 %
Освобождение 
от уплаты налога
Спустя 3 года при условии проживания в квартире или спустя 5 лет владения квартирой. Факт проживания налоговой контролировать сложно (не имеет значения наличие или отсутствие прописки), однако, если квартира сдавалась в аренду и подавались налоговые отчеты по доходам от сдачи, то налоговой будет очевидно, что владелец недвижимости в квартире не проживал, и с возможной прибыли с продажи можно будет не платить налог только спустя 5 лет.
Не предусмотрено.

Таким образом, с точки зрения налога на прибыль от возможной продажи квартиры, выгоднее регистрировать недвижимость на физическое лицо. Регистрировать ее на фирму имеет смысл только в случае, если предполагается, что фирма будет нести убытки, причем спустя  некоторое время, с учетом амортизации, эти убытки должны быть достаточно большие, чтобы покрыть разницу между стоимостью продажи и остаточной балансовой стоимостью недвижимости.

Подытоживая вышесказанное, можно увидеть, что регистрировать недвижимость на юридическое лицо имеет смысл только в следующих случаях:
  • речь идет о коммерческой недвижимости, необходимой непосредственно для ведения основной предпринимательской деятельности (офис, магазин, цех, склад)
  • предполагается, что фирма будет длительное время нести довольно крупные убытки
  • предполагается приобретение недвижимости в ипотеку, однако получить ипотеку на физическое лицо нет возможности (нет официально подтвержденного источника доходов)
Во всех остальных случаях целесообразно регистрировать недвижимость на физическое лицо.
Было ли это полезно? ДА НЕТ