Рынок новостроек в Праге: характеристики, особенности, перспективы

Покупка недвижимости в новостройке – очень распространенный запрос, как среди клиентов, подбирающих недвижимость для себя, так и среди желающих разместить свободные денежные средства. Эта статья рассматривает наиболее частые вопросы, возникающие у наших клиентов при поиске жилья в новых проектах.



Прежде всего, существует нюанс из области терминологии: новостройкой в объявлениях о продаже обычно называется любое жилье, построенное за последние 10 лет. Такое наименование совершенно оправдано, так как имеются в виду качественные характеристики жилья: внешний вид дома и его соответствие современным строительным нормам и правилам, современные строительные материалы и технологи, каркасно-монолитная схема, энергетическое соответствие здания, планировки и состояние квартир, наличие подземных парковок. Нюанс, однако, состоит в том, что такое жилье может продаваться как „из первых рук“- от застройщика, это первичный рынок, так и на вторичном рынке, от первого владельца. Первичный рынок также делится на объекты на этапе строительства и объекты, уже сданные в эксплуатацию. Вторичный рынок новостроек принципиально ничем не отличается от вторичного рынка любых других объектов, но внимание в этой статье сосредоточено главным образом на жилье от застройщика.

Если говорить о состоянии и качественных характеристиках жилья, важно сказать, что в цену новостройки всегда входит ее полная чистовая отделка. При покупке на финальных этапах строительства или готового объекта отделка включает чистовую покраску стен, укладку полов во всех помещениях, керамическую плитку и сантехнику, включая смесители, отопительные приборы, розетки и выключатели, межкомнатные двери и окна, подготовку под кухню, согласно стандартам, предусмотренным застройщиком для данного объекта. С описанием стандартных материалов и оборудования, использованных на объекте, включая образцы продукции, всегда можно ознакомиться еще на стадии покупки либо при физическом осмотре. В случае приобретения на ранних стадиях строительства, когда застройщик еще не заказал и не закупил материалы, покупатель получает возможность выбрать отделку практически из всего ассортимента, представленного на рынке, и дополнительная плата за это взимается только в том случае, если выбранные материалы относятся к более высокой ценовой категории, чем заложенные в стандарт.

Стоит также отметить тот факт, что подавляющее большинство новостроек на пражском рынке сдается точно в установленный договором срок. Застройщики не имеют проблем со сдачей объектов в запланированные сроки, кроме исключительно редких форс-мажорных обстоятельств из разряда находки археологических ценностей в процессе рытья котлована. Такая пунктуальность легко объяснима: здесь отсутствует понятие долевого строительства в том смысле, что инвестору необходимы средства дольщиков для поддержания непрерывного строительного процесса. Начиная строительство, девелопер либо располагает полной суммой собственных средств, либо, чаще всего, берет в банке кредит под залог участка и будущего здания для финансирования строительства. При постепенной розничной продаже объекта, банковское залоговое право снимается с каждой новой квартиры, стоимость которой полностью погашена покупателем, и клиент получает юридически чистую квартиру. Таким образом, покупателям нет необходимости сразу вносить полную стоимость квартиры или существенную ее часть сразу, хотя и это возможно. При этом, в результате оплаты как минимум 80 % стоимости квартиры на начальных этапах покупатель часто получает скидку от 3 до 8 % стоимости квартиры благодаря тому, что застройщик сэкономит на банковских процентах с этой суммы за период строительства.

В настоящее время спрос на жилье на пражском рынке недвижимости активно стимулируется, в первую очередь, крайне низкими процентами по ипотечным кредитам для граждан, которые по состоянию на август 2014 достигали 2,5 % годовых. За 2013 год в Праге застройщики продали в общей сложности 5015 квартир, в связи с чем один из ведущих девелоперов в конце августа анонсировал инвестиции в строительство пяти тысяч новых квартир до 2019 года. Еще один крупный застройщик сообщил о выкупе земельных участков под строительство 1900 квартир за 4,5 миллиарда крон (более 160 миллионов евро). При этом экспансия девелоперов сменила направление с освоения пражских окраин на застройку привлекательных свободных площадок в центре.

Высокий спрос на новостройки обусловлен и крайне привлекательными ценами. Стоимость квадратного метра в проектах новостроек на городских окраинах часто сопоставима со стоимостью квадратного метра в панельном доме на тех же окраинах, и выбор покупателя очевиден в пользу новостройки. 

Однако столь низкие цены действуют только на начальных этапах строительства. Во-первых, на первых порах застройщик привлекает предусмотрительных покупателей интересными предложениями и скидками, а во-вторых, к середине срока строительства дешевых и качественных вариантов уже просто не остается. Если с 2009 по 2012 год на рынке наблюдался спад, и новые жилые комплексы на момент ввода в эксплуатацию были распроданы всего на 30-50 %, то с 2013 года вернулись лучшие времена для девелоперов, когда за три месяца до сдачи дома покупателю остается выбирать среди самых больших, дорогих и неликвидных квартир на первых этажах, без балконов или с другими недостатками.

Описанная выше ситуация привела к тому, что в конце 2012 года новостройки на стадии строительства неожиданно снова стали интересным вариантом для вложения средств с целью последующей перепродажи. Конечно, речь не идет о заоблачной доходности, как это бывало во времена «мыльных пузырей», когда вовремя купленную квартиру впоследствии можно было перепродать с 50-процентной прибылью; однако при удачном выборе варианта для инвестиции на сегодняшний день вполне реально достичь 10-12 % годовых.

Подытоживая сказанное, можно дать один совет: если Вы задумались о покупке недвижимости в Чехии и присматриваетесь к новостройкам – приобретайте заранее, потому что:
  1. это безопасно – риск срыва сроков сдачи проекта минимален, и даже в этом случае Вам компенсируют убытки;
  2. это обеспечивает свободу выбора – доступны лучшие планировки с солнечной стороны, с балконами, террасами или палисадниками, с красивыми видами из окон;
  3. это дает свободу самореализации – Вы получаете возможность заселиться в квартиру, несущую след Вашей индивидуальности за счет самостоятельного выбора отделочных материалов и элементов, а также изменения стандартной планировки по Вашему желанию;
  4. это выгодно – на этапе строительства квартиры продаются дешевле, можно получить дополнительную скидку от 3 до 8 % или оплачивать квартиру постепенно, внеся на начальном этапе лишь 10 % от стоимости и доплачивая в соответствии с графиком платежей, привязанным к стадиям готовности проекта.

Если же Вы готовы рассмотреть новостройку на этапе строительства в качестве инвестиции с заработком до 10-12 % годовых, рекомендуем обратиться за помощью к профессионалам, поскольку, при сложившейся конъюнктуре неправильный выбор варианта для вложения может не только не дать желаемой доходности, но и принести убытки. Мы готовы не просто дать рекомендации, но и подобрать для Вас перспективные варианты и сделать предварительные расчеты на базе своего опыта и знания рынка и его процессов.
Было ли это полезно? ДА НЕТ