Налоги на недвижимость в Чехии - что, когда и как платить.

Приобретая недвижимость за рубежом, мы настоятельно рекомендуем ознакомиться с тем, какие налоговые обязательства связаны со сделками купли-продажи, со сдачей в аренду и просто с владением недвижимостью. Предлагаем вашему вниманию ликбез по всем налогам, которые могут возникнуть у владельца недвижимости в Чехии.



1. Налог с продажи недвижимости.

С 1 января 2014 года законом предусмотрена возможность для продавца и покупателя договориться, кто из них платит налог, однако по умолчанию эта обязанность все еще закреплена за продавцом, и цены объектов в объявлениях о продаже включают этот налог, если однозначно не указано обратное.

Этот налог сопровождает любую сделку купли-продажи недвижимости, кроме приватизации помещений из государственной, муниципальной или кооперативной собственности, а также покупки новостройки от застройщика.

Актуальная ставка налога с продажи составляет 4% от стоимости недвижимости, указанной в договоре, или от оценочной стоимости недвижимости, если она окажется выше договорной. С 1.01.2014 обязательная независимая оценка жилой недвижимости не требуется, так как налоговые органы получили собственную систему расчета административной оценочной стоимости жилья. Но при продаже коммерческой недвижимости подача отчета по налогу с продажи недвижимости все еще должна сопровождаться составлением оценки независимым аккредитованным специалистом.

Законных способов избежать уплаты этого налога при классической продаже недвижимости не существует. Покупатель, по закону, является поручителем продавца по оплате данного налога, и для того, чтобы гарантировать его уплату продавцом, стороны обычно оставляют 4% от договорной стоимости недвижимости на гарантийном банковском депозите.
Встречаются предложения объектов недвижимости, которыми владеет юридическое лицо, и в этом случае продавец может предложить покупателю приобрести не право собственности на объект недвижимости, а 100-процентную долю в юридическом лице. В таком случае налог 4% не платится, ведь им облагается именно переход собственности на недвижимое имущество. Однако в таких сделках следует быть очень внимательными, ведь если у фирмы были долги или другие проблемы, они также останутся «в наследство» новому хозяину.  Кроме того, во избежание неприятных сюрпризов обязательно нужно обратить внимание на остаточную стоимость недвижимости по бухгалтерии, так как ускоренная амортизация может привести к неприятным последствиям, когда вы решите продать объект, об этом мы еще расскажем далее в этой статье. 

Мы рекомендуем рассматривать такие предложения, только если продавец готов предложить существенную скидку по сравнению с рыночной стоимостью недвижимости, и обязательно заказывать полную проверку бухгалтерии юридического лица у независимых специалистов (бухгалтеров или аудиторов).


2. Налог с прибыли. 

Он распространяется как на прибыль от сдачи недвижимости в аренду, так и на прибыль с ее продажи. Также следует различать порядок налогообложения этим налогом физических и юридических лиц. Ставка налога с прибыли составляет 15% для физических лиц и 19% для юридических, кроме того, физические лица пользуются системой скидок и вычетов. Поэтому рассмотрим все возможные случаи.

2.1.1. Физическое лицо продает недвижимость с прибылью.

Если физическое лицо продает недвижимость по более высокой цене, чем приобретало, государство может расценить это как доходную деятельность, с которой необходимо будет заплатить налог. Базой налога в этом случае является разница между ценой покупки и ценой продажи, из которой можно вычесть все связанные с операцией расходы: ремонт и обустройство мебелью, комиссию риэлтора, а также налог с продажи недвижимости из пункта 1 данной статьи — но только если он был уплачен. 

Физическое лицо освобождается от уплаты налога с прибыли при продаже недвижимости, если перепродажа недвижимости не является доходной деятельностью данного лица, и государство контролирует этот факт следующим образом:
- физическое лицо владело проданной недвижимостью более 5 лет, или
- физическое лицо фактически проживало в проданной недвижимости более 2 лет, или
- физическое лицо сразу же использует средства с продажи недвижимости для улучшения своих жилищных условий.

Во всех вышеперечисленных случаях налог с прибыли при продаже недвижимости физическое лицо не платит.

2.1.2. Юридическое лицо продает недвижимость с прибылью.

Юридическое лицо при продаже недвижимости обязано заплатить налог с прибыли в том случае, если стоимость продажи по договору превысит остаточную балансовую стоимость недвижимости. Поскольку юридические лица обязаны относить недвижимость к основным средствам и проводить законные амортизационные отчисления, то с первого же года владения балансовая стоимость недвижимости будет снижаться, и прибыль при продаже возникнет практически всегда. Если юридическое лицо ведет коммерческую деятельность, то бухгалтерская прибыль с продажи недвижимости «растворится» в общей структуре доходов и расходов предприятия, кроме того, базу налога с прибыли можно снизить за счет непокрытых убытков предыдущих пяти лет. Никакого ограничения по времени владения недвижимостью, как у физических лиц, для фирм законом не предусмотрено.

2.2.1. Физическое лицо получает доход от сдачи недвижимости в аренду.

Получая доход от сдачи недвижимости в аренду, физическое лицо обязано его задекларировать, однако налогообложение этих доходов имеет ряд нюансов. Во-первых, базой налога на прибыль в данном случае является совокупный годовой доход от аренды, сниженный на сумму расходов, понесенных в связи со сдачей недвижимости, и здесь закон предусматривает две возможности: документальное подтверждение расходов или «паушал». Документальным подтверждением расходов выгодно пользоваться, если с недвижимостью в отчетном периоде действительно были связаны высокие издержки (ремонт, замена мебели). В обычной ситуации большинство налогоплательщиков пользуются паушальной скидкой в размере 30%. Законом установлено, что без всякого документального подтверждения на расходы можно списать 30% совокупного годового дохода от аренды, и это очень удобно.

Вторая хорошая новость для физических лиц заключается в том, что по закону о налоге с прибыли каждый налогоплательщик, который является физическим лицом, абсолютно без исключений, имеет право на скидку в размере 24.840 крон с начисленного налога. Таким образом, если начисленный налог меньше 24.840 крон, то платить не нужно вообще ничего. Путем нехитрых математических вычислений, разделив скидку на ставку налога, а полученный результат — на коэффициент базы налога 0,7, мы получаем сумму совокупного годового дохода с аренды, с которого вообще не нужно платить налог. Она составляет 236.571 крон. Таким образом, не имея других источников дохода, физическое лицо не будет платить налог с прибыли от сдачи недвижимости в аренду, если ежемесячная чистая арендная плата не превышает 19.714 крон.

2.2.2. Юридическое лицо получает доход от сдачи недвижимости в аренду.

На сдачу в аренду недвижимости юридическим лицом никакие законные скидки, вычеты или надбавки не распространяются, поэтому юридическое лицо просто оплачивает налог с прибыли (доходы минус расходы) по ставке 19%.


3. Налог на владение недвижимостью.

Об этом налоге важно знать то, что на следующий год после покупки недвижимости новому владельцу обязательно следует подать декларацию по налогу на недвижимость. Срок для подачи декларации установлен законом до 31 января. Налог на недвижимость — это единственный налог, декларация по которому подается на год вперед (то есть, до 31 января 2015 года — за 2015 год). Именно по этой причине, если вы приобрели недвижимость и подали документы на ее регистрацию в кадастре в декабре любого года, то уже после нового года закон вменяет вам в обязанность подать декларацию и заплатить налог на недвижимость на следующий год. Правда, в таком граничном случае срок для подачи налоговой декларации продлен до 30 апреля. Заплатить налог, если его сумма не превышает 5.000 крон, необходимо на счет налоговой инспекции по месту нахождения недвижимости в срок до 31 мая.

Для квартир, коммерческих помещений в жилых домах и частных домов (коттеджей или таунхаусов) ставка этого налога составляет 2 кроны за 1 м2 площади. Площадь квартир и коммерческих помещений в жилых домах дополнительно корректируется коэффициентом 1,2 или 1,22, который отражает налог за общие помещения дома и землю, на которой стоит жилой дом. Владельцы частных домов платят отдельно налог на землю по ставке 0,75% в год от административной стоимости земли, это совсем небольшие суммы — даже в черте Праги налог за участок 6 соток получается около 2 евро в год. 

В Праге и других крупных населенных пунктах ставка налога умножается на коэффициент населенного пункта, который может иметь значение от 2 до 5. Некоторые города устанавливают также местный коэффициент, в Праге он равен 1. Если частный дом имеет больше 1 этажа, к базовой ставке 2 кроны за квадратный метр застроенной площади (отпечаток здания) прибавляется еще 0,75 крон за каждый этаж выше первого. Пожалуй, чем перечислять все ставки и коэффициенты, проще будет привести конкретный пример: налог за квартиру 100 м2 в Праге составит 1.200 крон в год — это около 50 евро, то есть суммы совсем не большие.


4. Налог на добавленную стоимость.

С НДС рядовой покупатель — неплательщик НДС может столкнуться только при покупке новостройки не старше 5 лет от застройщика. На так называемое «социальное жилье» действует сниженная ставка НДС 15%. Социальное жилье — это конкретный термин, определенный Законом об НДС, к нему относятся квартиры площадью до 120 м2 и частные дома площадью до 350 м2. На все остальные новостройки НДС начисляется по основной ставке 21%. Если с момента сдачи дома или помещения в эксплуатацию госкомиссии прошло более 5 лет, его продажа по закону освобождена от НДС.

Если речь идет о продаже или аренде коммерческой недвижимости, то такая сделка может быть освобождена от НДС, если одна из ее сторон не является плательщиком НДС.
Таким образом, оптимизация НДС большинства наших клиентов не касается. Сложности и нюансы возникают у инвесторов, целью которых является строительство или реконструкция жилых домов с их последующей поквартирной распродажей, и в данном случае мы рекомендуем пользоваться услугами сертифицированного налогового консультанта, который подскажет, как все правильно оформить, чтобы не нарушить закон и не заплатить лишнего.
Было ли это полезно? ДА НЕТ