Как из аренды — в свое жилье

Рынок аренды в Чехии вообще и в Праге в частности никогда не жаловался на отсутствие спроса. Студенты, иностранные специалисты, чехи из других регионов и работающие в Чехии словаки, граждане стран СНГ с разрешением на долгосрочное проживание в Чехии — все эти люди входят в число арендаторов, не обзаводящихся своей недвижимостью, предпочитая снимать жилье и оплачивать его аренду. Такая ситуация, несомненно, выгодна домовладельцам и инвесторам, приобретающим недвижимость в качестве долгосрочного рентабельного вложения средств, однако давайте рассмотрим, так ли это выгодно арендаторам?



К примеру, каждый год в Прагу приезжают русскоязычные студенты, сначала на годовые подготовительные курсы чешского языка, потом эти ребята поступают в ВУЗы и учатся там от 3 до 6 лет. Таким образом, большинству студентов необходимо решать свой жилищный вопрос в Праге на протяжении как минимум 4 (чаще 5 и более) лет, в течение которых, скорее всего, их доходы невелики и нестабильны, и жилье обычно оплачивают родители. Отправляя ребенка за рубеж, большинство родителей учитывают это и закладывают в семейный бюджет соответствующие финансовые резервы.

В этой статье мы предлагаем посчитать, оправданно ли в описанном выше случае платить аренду, вместо того чтобы купить свое жилье. По условию задачи, молодой человек или девушка без семьи и детей учится в Праге и живет один в комфортной однокомнатной квартире. Комфортная однокомнатная квартира означает как минимум 30 кв.м жилплощади с нормальным ремонтом или в новостройке, с набором необходимой мебели, в пределах 30-минутной транспортной доступности до центра, в безопасном жилом районе с развитой инфраструктурой.

Аренда такой квартиры, за вычетом коммунальных платежей, нынче обходится в сумму порядка 9.000 чешских крон в месяц, и это еще удачный вариант. Скорее всего, чтобы его найти, придется заплатить еще тех же 9.000 крон риэлтору по аренде. Еще минимум 9.000 крон на протяжении всего срока аренды такой квартиры будут заморожены в виде страховой суммы на счете арендодателя.

В идеальном мире, в ситуации счастливого исключения из правил, наш студент проживет в этой квартире все 5 лет своей учебы в Праге. Однако в реальном мире большинство ребят в такой ситуации вынуждены часто менять жилье. 

Распространенные причины:

- отъезд домой на каникулы и нежелание платить за 3 месяца аренды пустующей квартиры,
- изменение ситуации арендодателя: квартиру понадобилось освободить для себя, для детей, для продажи,
- недобросовестный арендодатель: повышение арендной платы при продлении контракта, требование доплатить астрономические суммы по перерасчету, навязчивый контроль за состоянием квартиры и непрошеные визиты с проверками,
- физические недостатки квартиры, выявленные лишь спустя время проживания в ней, например — вредные соседи, большие теплозатраты осенью и зимой, холод, шум или высокая влажность, несмотря на соблюдение всех норм эксплуатации квартиры.

Таким образом, герою нашей задачи приходится два-три раза за 5 лет переезжать, с чем связаны дополнительные затраты сил, времени и денег, ведь комиссию риэлтору приходится платить снова и снова, а на обеспечение возврата страховой суммы домовладельцем у многих не хватает энергии и нервов.
Добавим еще, что в чешском законодательстве существует термин «текущее содержание и мелкий ремонт квартиры». Что конкретно входит в это понятие, определяет Постановление правительства № 258/1995 Свода законов ЧР, с изменениями и дополнениями, а гражданский кодекс, в свою очередь, устанавливает, что текущее содержание и мелкий ремонт относятся к обязанностям арендатора. В это понятие входит, помимо прочего, покраска стен или поклейка обоев, восстановление верхнего слоя напольных покрытий, замена или ремонт неисправных розеток, выключателей, предохранителей, водопроводных кранов и многое другое. Обычно в договорах аренды, чтобы не усложнять, арендодатель указывает сумму, в которую должен уложиться один ремонт или одно устранение неисправности, чтобы это считалось «текущим содержанием или мелким ремонтом». Типичная сумма для стандартных небольших квартир с обстановкой из условной «Икеи» - в районе 2.000 чешских крон. Таким образом, наш арендатор либо обязан тратить деньги из своего кармана на содержание чужой квартиры, либо прощаться с соответствующей частью страховой суммы при переезде.

Но даже если считать, что условному студенту за время своего обучения ни разу не довелось менять место жительства, на аренду будет потрачено 9.000 х 12 х 5 = 540.000 чешских крон, а принимая во внимание все вышесказанное, смело можно «округлить» расходы на съем жилья до 560.000 крон за 5 лет.

И последнее — перечислим лишь некоторые аспекты съема жилья, не имеющие прямого влияния на бюджет арендатора, но непосредственно связанные с качеством жизни:

- зависимость от воли арендодателя, который может в любой момент попросить «с вещами на выход»,
- невозможность пригласить родственников или друзей пожить у себя на длительный срок,
- отсутствие возможности и смысла делать в квартире ремонт и выбирать мебель по своему вкусу,
- в дополнение к предыдущему пункту, будем откровенны: большинство сдаваемых в аренду за приемлемые деньги квартир отнюдь не являются образцами безупречного художественного вкуса и эстетики, а выражают лишь стремление владельцев обставить их функционально с минимальными затратами,
- стресс от переездов и необходимости приспосабливаться к новым условиям,
- и главное: каждый месяц, оплачивая аренду, вы отдаете, как говорится, «свое и навсегда». С этими деньгами вы можете попрощаться, от них в вашем бюджете не останется ровным счетом ничего, они потрачены и больше не вернутся.

К чему это все? А к тому, что пора задуматься о приобретении собственного жилья. Проще всего, конечно, тем, кто сразу располагает нужной суммой, однако и для тех, у кого таких денег нет, есть отличный вариант — это ипотека. Вернемся к подсчетам в начале нашей задачи.

Если наш студент изыщет однократно хотя бы 500.000 крон, которые за 5 лет его семья однозначно и так потратит на съем жилья, то исходные параметры задачи меняются так:

- стоимость той самой комфортной однокомнатной квартиры, которую мы в первом случае снимали, составит 2.000.000 крон при приобретении в частную собственность, значит, нашему герою не хватает 1.500.000 крон,
- от стоимости квартиры 1.500.000 крон составляет 75 %, а банки финансируют до 80 % от стоимости недвижимости,
- процентные ставки по кредитам сейчас в Чехии рекордно низкие, но, принимая во внимание, что герой нашей задачи — студент без ПМЖ, допустим, банк профинансирует его по ставке 3,5 % годовых,
- поскольку студент — молодой и перспективный заемщик, банк спокойно выдаст ему кредит на срок 25 лет,
- тогда ежемесячная выплата по ипотеке составит 7.509,- крон.

Обратите пожалуйста внимание, что ежемесячная выплата по ипотеке у нас уже ниже, чем ежемесячные расходы на аренду!

Ответим сразу на часто возникающие вопросы относительно срока кредита. Клиентам страшно подписываться «в кабалу» на 25 лет, поэтому многие и думать не хотят о получении ипотеки. Но существует сразу несколько причин не бояться:

1) Если у заемщика вдруг не стало денег, чтобы выплачивать кредит, квартиру всегда можно сдать в аренду (смотрите выше — аренда 9.000 крон против ипотеки за 7.500 крон), и арендатор будет выплачивать ипотеку, а сам заемщик может переехать к друзьям, к супругу, в общежитие, обратно домой к родителям. Это самый не приятный вариант, но согласитесь, от него никто не застрахован независимо от того, есть ипотека или нет ипотеки, а ее наличие на благосостояние заемщика в данной ситуации никак не повлияет. 

2) Вопреки распространенному заблуждению, приобретенная в ипотеку квартира находится в собственности заемщика. Банк имеет только залоговое право, налагающее ограничения на возможность распоряжаться квартирой, то есть подарить ее, продать или обременить новым залогом без разрешения банка нельзя.

3) Если даже ситуация совсем критическая, и долги по ипотеке растут, банк никогда не сможет выселить без предупреждения даже самого недисциплинированного должника. Частная собственность охраняется государством как самое дорогое, и даже войти в квартиру, пока она не продана с аукциона, судебные приставы не имеют права. Обычно же такие ситуации решаются так, что должнику дают возможность продать квартиру и погасить долги, а все что останется после продажи и уплаты долгов, остается бывшему владельцу. Чаще всего, если не доводить до предела и идти на переговоры с банком, удается вернуть как минимум сумму своего первого взноса. Квартиры в Праге на аукционах сегодня продаются по ценам близким к рыночным (то есть почти за 100 % своей рыночной стоимости, а в ипотеку мы выше брали всего 75 %).

4) И самое важное для дисциплинированных заемщиков, которые просто не хотят переплачивать лишние проценты банку. Досрочное погашение кредита без штрафа большинством банков не допускается, но досрочным считается не любое погашение кредита в течение всех 25 лет нашего займа, а только внеочередной взнос до истечения срока фиксации процентной ставки. Срок фиксации процентной ставки — это договорной период, в течение которого банк не имеет права пересмотреть условия кредита и размер процентной ставки, а должник не имеет права делать взносы в погашение кредита. Срок фиксации бывает 1, 2, 3 года или 5 лет, на всем его протяжении ежемесячный платеж остается постоянным. В конце этого срока кредитный договор пересматривается. На сегодняшний день ситуация на рынке финансовых услуг такова, что условия кредитного договора всегда пересматриваются в пользу дисциплинированного заемщика. Происходит это по одной простой причине: возможность рефинансирования. Если заемщик в течение срока фиксации ни разу не пропускает ежемесячную выплату и не опаздывает с ее внесением, банки-конкуренты кредитора заинтересованы в клиенте с такой блестящей кредитной историей и с радостью переманят его к себе. Переманивание происходит путем предложения более низкой процентной ставки и более привлекательных остальных условий кредитного договора, и заемщик может либо заставить свой банк пойти на уступки, либо уйти к тому конкуренту, предложение которого окажется наилучшим. Кроме того, в конце срока фиксации заемщик получает возможность внести внеочередной платеж в погашение суммы кредита (а в течение срока фиксации каждый платеж погашает в первую очередь задолженность по процентам банка, и лишь около половины платежа идет в погашение основной суммы). 

Теперь «жизненный совет» от команды Admireal: если в течение года откладывать тех самых 1.500 крон, которые мы экономим на аренде, и фиксировать процентную ставку на год, то за счет сэкономленного в конце срока фиксации можно каждый год делать внеочередной платеж на погашение основной суммы, благодаря чему либо ежемесячная выплата на следующий год, либо срок займа будут пропорционально снижаться. Если год за годом дисциплинированно снижать ежемесячную выплату и откладывать разницу между ней и стоимостью аренды, то уже на девятнадцатом году выплат сэкономленное по сравнению с арендой превысит остаток основной суммы. Но конечно, наш персонаж из задачи, имея качественное европейское образование, зная несколько языков и имея все соответствующие перспективы, наверняка сможет устроиться на высокооплачиваемую работу и полностью погасить кредит намного раньше.

И напоследок еще один факт: как было сказано выше, каждая оплата аренды — это прощание со своими деньгами навсегда и не получая ничего взамен. Каждая выплата ипотеки — это выплата себе в карман. Выплачивая ипотеку, заемщик не тратит деньги, а постепенно переводит их в более солидную и долговечную форму ценности — в недвижимость.

Если у вас еще остались сомнения, приглашаем к нам в офис, где квалифицированные сотрудники команды Admireal с радостью расскажут более подробно, покажут на примерах и посчитают с вами вместе, как решить каждую конкретную задачу с вашими исходными данными!
Было ли это полезно? ДА НЕТ