Как разместить свободные деньги - инвестирование в покупку с перепродажей

Что касается инвестирования в объекты с целью последующей перепродажи, речь идет об активной деятельности, как сопряженной с более высокими рисками, так и способной приносить больший доход.

При существующей ситуации в своих расчетах инвестору следует ориентироваться на то, что заработок «брутто» от перепродажи одного объекта будет в пределах 20% от его стоимости. Лучше продать с меньшей прибылью, выставив объект по стоимости немного ниже рыночной, зато найти покупателя быстро и успеть за год обернуть два-три объекта, максимизировав доходность.

Планируя инвестицию, следует учесть расходы и налоги. Расходы в каждом случае индивидуальны, всегда следует учесть комиссию риэлтора, в которую обычно входят все обязательные трансакционные издержки, но иногда нужны дополнительные вложения на капитальный или косметический ремонт, мебель или так называемый "хоум-стейджинг", то есть приведение объекта в привлекательный товарный вид минимальными затратами. Если недвижимость имеет хороший доходный потенциал при сдаче в аренду, то есть смысл ее сдать на срок экспозиции на рынке, при хорошей доходности велики шансы, что квартиру с арендатором приобретет клиент, решивший инвестировать способом, описанным в первой части темы инвестиций.



Что касается налогов, при сделках с недвижимостью стороны платят два типа налогов: это налог с продажи недвижимости и налог с прибыли. Налог с продажи недвижимости составляет 4% от ее стоимости, и по нынешнему законодательству продавец и покупатель могут договориться о том, кто его платит. По сложившейся практике на сегодняшний день платит его чаще всего продавец, однако покупателю все равно следует иметь в виду, что налог уже заложен в цену. При покупке объекта со значительной скидкой обязанность заплатить налог с продажи часто ложится на плечи покупателя, поскольку это может быть одним из условий предоставления скидки продавцом.

Налог с прибыли начисляется продавцу на разницу между стоимостью продажи и всеми понесенными расходами (стоимость приобретения, стоимость ремонта, комиссия риэлтора и налог с продажи недвижимости). Ставка налога на прибыль для физического лица составляет 15 %, для юридического – 19 %. Физическое лицо также пользуется законной скидкой на начисленный налог в размере 24.849 крон (размер на 2014 и 2015 год), поэтому физическое лицо заплатит меньше налогов. Если же есть убыточная фирма, то убытками по другой деятельности можно уменьшить базу налога с перепродажи недвижимости, но разумеется, такая ситуация большинства клиентов не касается.

Главный вопрос – где искать подходящие для выгодной перепродажи объекты? Простое правило: подходящий объект – это тот, который выставлен на продажу по цене на 20-50% ниже рыночной. Можно искать их на открытом рынке, они появляются в регулярных объявлениях о продаже, когда продавцу, например, очень срочно нужны деньги. Однако такая ситуация крайне редка, и чтобы найти такие объекты, нужно постоянно "мониторить" рынок по несколько раз в день, иметь заготовленный задаток на руках, и, когда подходящий объект найден, решение должно быть принято быстро.

Более удобный способ поиска объектов по цене ниже рыночной – это мониторинг аукционов. Объекты на аукцион обычно выставляются по цене на 20-30 % ниже рыночной, при повторном аукционе скидка может составлять и 50 %. Нужно учитывать, что в процессе торгов стоимость вырастет, поэтому реальная скидка при покупке действительно интересного объекта на аукционе составит лишь около 15 % от его рыночной стоимости. Но если обернуть (купить и перепродать) несколько таких объектов в год, можно достичь вполне интересной рентабельности. Недостатком аукционов являются возможные осложнения с физической передачей недвижимости, и в большинстве случаев – невозможность осмотреть квартиру перед началом аукциона.

Кроме того, есть источники объектов с задолженностями, которые не попадают в открытую продажу, поскольку кредитор (чаще всего это банк) предпочитает решить вопрос продажей объекта без аукциона: на организацию публичных торгов с соблюдением всех установленных законом сроков уходит много времени, и если с должником удается прийти к соглашению, то объект продается по заниженной договорной цене с погашением долга и выплатой возможного остатка должнику напрямую инвестору, который готов заплатить в наличности.

Приведем простой расчет проекта по инвестированию в недвижимость с целью перепродажи.

Предположим, речь идет о квартире 2+kk в Праге рыночной стоимостью 3.100.000 крон. Объект приобретается с 20-процентной скидкой за 2.480.000 крон. Покупатель оплачивает налог с продажи недвижимости в размере 99.200 крон, еще 30.000 крон вкладывается в косметический ремонт и придание объекту товарного вида. Комиссия риэлтора 3 % составит 74.400 крон. Таким образом, суммарные затраты на приобретение объекта 2.683.600 крон. Срок оформления сделки 2 месяца с момента оплаты (подписание документов, подача в кадастр и регистрация в кадастре до 50 дней). Первая фаза проекта – покупка – закончена.

Наступает вторая фаза проекта – перепродажа. Объект сдается в аренду за 10.000 крон «чистыми» и выставляется на рынок за 2.900.000 крон. Время экспозиции на рынке - 2 месяца, оформление сделки - 2 месяца (согласование документов с покупателем, подписание и подача в кадастр, регистрация в кадастре). Продавец оплачивает налог с продажи по ставке 4 %, что составит 116.000 крон. Комиссия риэлтора 3 % составит 87.000 крон. За 4 месяца до передачи недвижимости новому владельцу инвестор получает доход от сдачи в аренду 40.000 крон.
Доход брутто от перепродажи составит 2.900.000 + 40.000 – 2.683.000 – 116.000 – 87.000 = 141.000 крон. С этой суммы останется заплатить налог на прибыль по ставке 15 %, то есть 21.150 крон, однако его полностью покроет законная скидка в размере 24.840 крон, и налог с прибыли в нашем примере физическое лицо не оплачивает.

Сроки сделок считаются от момента внесения стоимости квартиры на депозит при покупке до момента получения денег с депозита после регистрации в кадастре при продаже. Общий срок проекта 4 месяца. За год, таким образом, средства можно обернуть трижды, и заработать порядка 400.000 крон. С этой суммы уже придется заплатить налог на прибыль, по ставке 15 % со скидкой 24.840 крон, остается 60.000 – 24.840 = 35.160 крон, прибыль нетто 364.840 крон. Учитывая, что первоначальные инвестиции составили порядка 2.700.000 крон, расчетная рентабельность проекта будет 13,5 % годовых. 

Конечно, в пример введены упрощения и допущения, но, по опыту, в реальности доходность подобных проектов составляет от 8 до 15 % годовых. Все хлопоты по реализации проекта мы с удовольствием возьмем на себя – комиссия в примере приведена из наших расценок.
Было ли это полезно? ДА НЕТ