Как разместить свободные деньги - недвижимость со сдачей в аренду

Для рынка аренды недвижимости в Праге характерен стабильный высокий спрос. Его обеспечивают, в первую очередь, студенты, а также молодые специалисты, работающие по контракту в чешских или международных компаниях. 



Помимо Праги, спрос на аренду со стороны студентов высок в городах Брно, Плзень, Чешские Будейовице, Подебрады и Марианские Лазне. Предпосылок для падения спроса в этом случае практически нет: даже в случае кризиса иногородние и иностранные студенты и специалисты все равно будут ехать в крупные центры на учебу и за работой, и к ним еще добавятся молодые семьи, которые в более благоприятных условиях скорее бы взяли ипотеку, но в разгар кризиса не имеют такой возможности или не хотят рисковать. Наиболее рентабельным вариантом, как и везде, являются однокомнатные квартиры-студии площадью 25-35 квадратных метров, их доходность может составлять 5-6 % годовых. С ростом площади квартиры доходность снижается: для «двушки» 2+kk она составляет около 4 % годовых, для 3+kk около 3% годовых.

Объясним вышеприведенные проценты в простых цифрах. Например, инвестор располагает суммой 200.000 евро (5.400.000 крон). Он может купить неплохую трехкомнатную квартиру, это не будет элитная недвижимость, но суммы достаточно на 70-80 квадратных метров в неплохом районе и в приемлемом состоянии. Сдав эту квартиру в аренду, он получит в лучшем случае 15.000 крон чистой аренды в месяц (за вычетом коммунальных платежей). Купив две однокомнатных или небольших двухкомнатных квартиры по 100.000 евро (2.700.000 крон), тот же инвестор сдаст их минимум за 10.000 крон чистыми, и его ежемесячный доход будет уже 20.000 крон, то есть больше на треть!

Некоторые инвесторы готовы потерять в доходности, чтобы впоследствии иметь возможность использовать квартиру для собственного проживания с семьей, однако такой подход себя не оправдывает. Дело в том, что студии – это еще и самый ликвидный вариант при продаже. Найти покупателя на такую квартиру при хорошей рыночной цене можно в течение одного-трех месяцев, тогда как «трешки» могут задерживаться на рынке год. Таким образом, если ситуация изменилась и клиент желает поселиться в своей квартире сам, лучше быстро и выгодно продать однокомнатную, и тогда уже приобретать жилплощадь побольше. Более того, для достижения оптимальной доходности квартиру, предназначенную для сдачи, стоит оборудовать лишь базовым набором простой мебели и техники, а квартиры «для себя» люди обычно обставляют в соответствии со своими вкусами и бюджетом и потом уже кажется странным пускать туда чужих людей. Использовать сданную в аренду квартиру для личного проживания во время периодических визитов в Чехию тоже не получится, если это долгосрочная аренда. Конечно, если жилец-студент в конце учебного года выехал, то в летние месяцы инвестор может жить в квартире и сам, однако никто не может гарантировать именно такое развитие событий; более того, любая управляющая компания всеми силами стремится избежать ротации арендаторов и связанных с этим простоев.

Для того, чтобы приобрести приличную однокомнатную квартиру с высоким потенциалом рентабельности, необходимо располагать денежной суммой в пределах 60 – 80 тысяч евро (примерно 1.600.000 – 2.100.000 крон). Квартиры дешевле 60 тысяч евро, с наибольшей вероятностью, либо несовершенны с юридической точки зрения, либо имеют физические недостатки: полуподвальный этаж, ужасное состояние, вид на бетонную стену ближайшего кладбища. Однокомнатные дороже 80 тысяч евро едва ли будут сдаваться в аренду по более высокой цене, чем однокомнатные за 80 тысяч евро, поскольку средний арендатор просто не готов платить за студию больше определенной суммы, и кожаный диван или итальянская сантехника для него значения не имеют. Рентабельность "однушек" после этой верхней границы резко падает. Инвестору, который планирует разместить от 80 до 120 тысяч евро, стоит рассматривать «двушки», но, располагая суммой 120 тысяч евро и более, лучше остановить свой выбор на нескольких однокомнатных квартирах.
Для тех, кто не готов инвестировать сразу 60.000 евро, а также для всех желающих оптимизировать доходность, есть возможность привлечь заемные средства.

Рассмотрим простой пример: инвестор располагает суммой в 40.000 евро (1.080.000 CZK) и желает приобрести однокомнатную квартиру за 70.000 евро (1.890.000 CZK). Соотношение собственных и заемных средств для не граждан Чехии может составлять вплоть до 70 % LTV, однако, чем ниже LTV, тем охотнее банк выдаст кредит заемщику. В предлагаемом примере LTV составит всего 43 %, и процентная ставка по кредиту будет около 4% годовых. При сроке кредита 15 лет, ежемесячная выплата по кредиту составит 5.918 CZK, тогда как чистая ежемесячная аренда для таких квартир составляет не менее 8.000 CZK. Таким образом, за 15 лет арендатор выплатит за инвестора ипотеку и будет дополнительно приносить 2% годовых. Кто откажется, используя этот вариант, иметь квартиру в Европе, приносящую стабильный ежемесячный доход, купленную за половину стоимости? Даже если предположить, что через 15 лет эта квартира будет стоить столько же, то итоговый заработок инвестора составит (43/15+2) = 4,87 % годовых, однако такая гипотетическая ситуация в столь долгосрочной перспективе практически невозможна и стоимость квартиры наверняка будет расти, увеличивая и доходность проекта.

Главная причина сомнений у клиентов, рассматривающих описанный выше вариант инвестирования, - это вопрос: кто позаботится о недвижимости в мое отсутствие? Многие имеют опыт сдачи недвижимости в аренду в своем городе и знают, с какими сложностями, нервами и затратами времени может быть сопряжен поиск арендаторов, контроль и стимулирование оплаты аренды, решение технических вопросов по квартире. Поэтому покупка недвижимости с той же целью за рубежом кажется им невыполнимым и заведомо убыточным проектом. Это, однако, в корне неправильно, ведь существует услуга управления недвижимостью. Такая услуга в нашем исполнении не только избавит Вас от головной боли и лишней работы, но и гарантирует получение определенной арендной платы, даже если арендатор съехал и квартира простаивает. Гарантия оформляется договором, всю ответственность за простой мы берем на себя. 

Свяжитесь с нами и узнайте подробности!
Было ли это полезно? ДА НЕТ