Как управлять своей недвижимостью?

Люди всегда тяготели к недвижимости, как к самому надежному варианту вложения и приумножения денег. Сдача в аренду жилой недвижимости в Чехии может приносить владельцу порядка 5% годовых. При правильном управлении, разумеется. 



Выбор недвижимости. 

Самая главная задача для достижения доходности – выбрать правильную недвижимость. Доходность просчитывается заранее простой формулой: 
Чистая доходность от сдачи квартиры в аренду в месяц умножается на 12 и получившаяся сумма делится на стоимость квартиры. Так вы узнаете свою годовую доходность.
Квартира должна приносить порядка 5% годовых, иначе ее уже сложно считать «инвестиционной» или стоимость приобретения установлена выше рынка. У недвижимости, отвечающей критериям инвестиционной привлекательности всегда высокий потенциал доходности от аренды и роста стоимости для будущей перепродажи. 


Мебель и техника.

При выборе мебели и техники для квартиры, предназначенной арендаторам, важно соблюсти золотую середину. Ее нужно обставлять не «как для себя», а как для других. Дело в том, что если у вас не элитный пентхаус, стоимость мебели почти никак не отразится на стоимости аренды. Арендаторы готовы платить за «однушку» определенную сумму, а если сумма не вписывается в их бюджет – они ищут другой вариант.  Иначе говоря, сдавать стандартную квартиру, но с дорогой техникой, а соответственно и высокой стоимостью аренды вы будете дольше, и арендаторы в ней будут меняться чаще.
Стоимость мебели так же повлияет на кауце (залог/депозит), которая, вероятно, уже будет равна не одному месячному найму, а двум-трем, что так же отвернет от вашей квартиры половину из оставшихся желающих.
И последнее. В среднем квартира требует частичной замены мебели и техники уже через три года после начала сдачи в аренду (здесь мы не считаем мелкий регулярный косметический ремонт, который делается за счет арендатора). При наличии дорогой мебели и техники – это может стоить полученного дохода за несколько месяцев, что резко снизит рентабельность недвижимости.


Поиск арендатора.

Квартира готова, вы начинаете давать рекламу и искать арендатора. Безусловно, вы хотите, чтобы он вовремя платил, аккуратно относился к квартире, не мешал соседям и в случае проблем или переезда предупредил вас заранее и вовремя съехал, не оставив крупный счет по недоплате за коммунальные платежи. 
Здесь важно иметь грамотно составленный договор аренды, защищающий ваши интересы. Очевидно, что его можно найти в интернете. Точнее, найти составленный умными и хитрыми юристами «шаблон» - перечень параграфов Гражданского кодекса, регулирующий аренду. И все. Все самые важные и специфические договоренности вам придется дописать в него самим. Или не рисковать и заплатить «специально обученному человеку» за составление договора и использовать его в будущем бесплатно и без риска.
Хороший договор защитит вас в суде. Но грамотный арендодатель не хочет суд, он хочет регулярный доход без лишних финансовых и временных затрат. Поэтому, при выборе арендатора нужно найти в себе психолога и сыщика. Не стесняйтесь спрашивать, где и кем работает арендатор, кто он по специальности, чем занимается помимо работы (учеба, хобби, путешествия). С кем он планирует жить, как часто принимает в гостях друзей и родственников.
Будьте уверены, если заинтересованного арендатора такая непринужденная беседа заставляет нервничать – от него следует ожидать проблем в будущем. Вы ищите не милого арендатора, а надежного и платежеспособного.


Ремонт, документооборот и прочие «мелочи».

Квартира сдана, теперь осталось только расслабиться, получать деньги на счет и не о чем не беспокоиться. Если бы так и было, управляющие компании уже перестали бы существовать – поверьте или проверьте. Со дня въезда арендатора у него начнут перегорать лампочки и протекать унитаз. К нему будут приезжать родственники и друзья, расходуя такой объем воды, который никак не был заложен вами в коммунальные платежи на одного человека и эти деньги еще предстоит потребовать при перерасчете. Он забудет или потеряет ключи от квартиры и будет звонить вам ночью в растерянности, если в квартире выбьет пробки. Он сломает диван, затопит соседей, съедется и разъедется с любовью всей своей жизни, и вы всегда будете в центре этих событий с отверткой, кипой бумаг и документов или хорошим наставлением по телефону в чем именно он не прав и как стоит поступать в будущем.
И, конечно, стоит не забывать вовремя подавать в налоговую службу подоходные отчеты, платить налоги с прибыли и за недвижимость, подписывать арендаторам разрешения на проживание, разбираться со счетами от поставщиков воды и энергии, иногда участвовать в собраниях общества владельцев квартир вашего дома.

Резюмируя, получать доход от аренды – прекрасно. Ничего при этом не делать – невозможно. Если у вас больше двух сдаваемых квартир, вы можете смело уходить с работы и заниматься только арендой. Если вы живете в другом городе или заграницей – в какой-то момент вы решите, что проще переехать. Тем не менее, вы можете управляться с этим сами, приобрести опыт, чутье и сноровку и иметь хороший стабильный доход.
Или начать сотрудничать с не менее опытной управляющей компанией, которая на договорных условиях будет гарантировать вам доходность, будет заниматься всеми вопросами от покупки квартиры до ее продажи и поиска новых вариантов получения дохода в случае вашего интереса. А в последствии станет вашим надежным и проверенным партнером в области чешской недвижимости и не только.

Было ли это полезно? ДА НЕТ